Füüsilise kulumise suurus määratakse järgmiste meetoditega. Ärikinnisvara koguamortisatsiooni vähendamise meetodi valimine, et tõsta selle turuväärtust büroopinna näitel

Hoone seisukorra halvenemine on tingitud selle seisukorra halvenemisest füüsiline seisund, funktsionaalsete omaduste ebaühtlus kaasaegsed ideed kinnisvaraturg, mõju välised tingimused objekti toimimine selle hinnaga. Kuna loetletud tegurid on omavahel seotud, hinnatakse nende mõju kuludele igakülgselt.

Amortisatsioon on väärtuse vähenemine objekti füüsilise seisundi halvenemise ja/või vananemise tõttu. Kuhjunud kulumine on defineeritud kui erinevus praegune väärtus taastamine (asendamine) ja objekti tegelik turuväärtus hindamispäeva seisuga.

Sõltuvalt väärtuse kadumise põhjustest jaguneb kulumine kolmeks: füüsiline kulumine, funktsionaalne kulumine ja väliskulumine.

Füüsiline kulumine on väärtuse kaotus, mis on tingitud looduslikud protsessid töötamise ajal. See väljendub vananemises ja kulumises, hävimises, mädanemises, roostetamises, purunemises ja struktuuridefektides. Seda tüüpi kulumine võib olla kas parandatav või parandamatu. Taastav füüsiline kulumine (st kulumine, mida saab rutiinse hooldusega parandada) hõlmab tavapärast remonti või vara osade asendamist igapäevase kasutamise ajal. Eemaldamatu füüsiline kulumine on kulumine, mida ei saa majanduslikust seisukohast korrigeerida, s.t. selle likvideerimise maksumus on suurem kui konstruktsiooni lisandväärtus.

Funktsionaalne vananemine on väärtuse kadu, mis on tingitud antud struktuuri suhtelisest suutmatusest pakkuda kasulikkust võrreldes samal eesmärgil ehitatud uue struktuuriga. Tavaliselt on selle põhjuseks kehv disain, tehnilised ja funktsionaalsed nõuded nagu suurus, stiil, vastupidavus jne. Funktsionaalne kulumine võib olla eemaldatav või parandamatu. Funktsionaalne kulumine loetakse hüvitatavaks, kui vananenud või vastuvõetamatute komponentide parandamise või asendamise kulud on kulutõhusad või vähemalt ei ületa kommunaalteenuste ja/või lisandväärtuse summat. Vastasel juhul peetakse kulumist parandamatuks.

Füüsiline ja funktsionaalne kulumine on tavaliselt varale omane.

Väline (majanduslik) kulumine iseloomustab kinnisvara väärtusele väliste tegurite poolt tekitatud kahju. Kinnisvarale on see oma kindla asukoha tõttu ainulaadne.

Taastav füüsiline riknemine viitab väärtuse kaotusele, mis on tingitud võimalikest kuludest, mida tüüpiline ostja peab maksma ilmsete kahjustuste või defektidega konstruktsiooni- ja ehituskomponentide remondiks.

Eeldatakse, et konstruktsioonid ja elemendid taastatakse normaalsetele töötingimustele vastavasse olekusse või asendatakse täielikult.

Eemaldatava füüsilise kulumise määramiseks jagasime objektid üksikuteks konstruktsioonielementideks ja määrasime nende tehnilise seisukorra.

Erinevate looduslike ja funktsionaalsete tegurite mõjul kaotavad ehitatud objektid oma tööomadused ja hävivad. Lisaks mõjutavad objekti turuväärtust välised majanduslikud mõjud lähikeskkonnast ja muutused turukeskkonnas. Sel juhul füüsiline kulumine (kadu jõudlusomadused), funktsionaalne vananemine (tehnoloogilise tähtsuse ja väärtuse kadumine teaduse ja tehnika arengu tõttu), välised või majanduslik kulumine(objekti atraktiivsuse muutus väliskeskkonna ja piirkonna majandusliku olukorra muutumise seisukohalt). Need kulumisliigid koos moodustavad akumuleeritud kulumise, mis on objekti asenduskulu ja objekti reprodutseerimise/asendamise kulu vahe.

Konstruktsioonide, elementide, insener-seadmete süsteemide ja rajatise kui terviku füüsilise kulumisena tuleks mõista nende esialgsete tehniliste ja tööomaduste (tugevus, stabiilsus, töökindlus jne) kadumist looduslike mõjude tagajärjel. kliimategurid ja inimtegevus. Füüsilist kulumist selle hindamise ajal väljendatakse konstruktsioonide, elemendi, süsteemi või objekti kui terviku kahjustuste kõrvaldamiseks objektiivselt vajalike remondimeetmete maksumuse ja nende asendamise maksumuse suhtega.

Hinnatavate hoonete füüsilise riknemise suurus määrati modifitseeritud eluea meetodil. See meetod põhineb kogukulumise määramisel, arvutades selle kaks komponenti: eemaldatav ja parandamatu füüsiline kulumine.

Sel juhul peetakse eemaldatavat kulumist võrdseks selle kõrvaldamise maksumusega, mitte eemaldatava kulumisega - hoone tegeliku vanuse (EA) ja nende tüüpilise eluea (TS) suhe, korrutatuna asenduskulu (C), mida on vähendatud eemaldatava kulumise (RU) võrra. Seega on kumulatiivse kulumise arvutamise valem järgmine:

kus sõiduk määrati elamute eluea järgi olenevalt kapitaligrupist, mis on toodud „Loengukonspektis hoonete ja rajatiste tehnilise seisukorra hindamise põhiprintsiibid V. Beilezon.

Hoone konstruktsioonielementide eemaldatava füüsilise kulumise suurused määratakse vastavalt VSN 53-86(r) "Füüsilise kulumise hindamise reeglid...". Nende reeglite kohaselt on ruumide eemaldatav kulumine võrdne üksikisiku eemaldatava kulumise summaga. konstruktsioonielemendid hooned, korrutatuna nende osaga asendusmaksumuses.

Üldise akumuleeritud amortisatsiooni all mõistavad hindajad hinnatava objekti väärtuse kaotust kõigi jaoks võimalikud põhjused. Kogu akumuleeritud amortisatsiooni summa kujutab endast erinevust struktuuri hindamiskuupäeva turuväärtuse ja selle täieliku asendusmaksumuse vahel, mis arvutatakse kas taasesitamiskulu või asenduskuluna. Kulupõhine lähenemisviis arvestab hinnatavate hoonete täielikku asendusmaksumust, eeldades, et need on uued. Seetõttu lahutavad hindajad pärast hoonete kogu akumuleeritud amortisatsiooni väärtuse hindamist kogu asendusmaksumuse näitajast ja saavad selle tulemusel jääkväärtus hoone.

Ehitise füüsiline eluiga (PL) on ehitise kasutusperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Tähtaeg füüsiline elu objekti osa on rajatud ehituse käigus ja sõltub hoone kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (CA) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtust hindamise kuupäevani.

Majanduselu (EL) määrab kasutusaeg, mille jooksul objekt tulu teenib. Sellel perioodil tehtud parendused aitavad kaasa vara väärtusele.

Efektiivne vanus (EA) arvutatakse hoone kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamiskuupäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone tööomadustest efektiivne vanus võib kronoloogilisest vanusest erineda üles või alla. Hoone normaalse (tüüpilise) ekspluatatsiooni korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilisega

Ehitise järelejäänud majanduslik eluiga (REL) on ajavahemik hindamise kuupäevast kuni selle eluea lõpuni (joonis).

Riis. Hoone eluperioodid ja neid iseloomustavad hindamisnäitajad

Hinnanguline kulum kajastab turu reaktsiooni hinnatava objekti teatud omadustele, mis eristavad seda hindamispäeval sarnasest hüpoteetiliselt vastvalminud objektist. Hoonete riknemine toimub kolme peamise põhjuse mõjul, mis võivad avalduda nii kompleksselt kui ka eraldiseisvalt. Hindamine tõstab esile järgmistel põhjustel hoone väärtuse kaotus:

1. füüsiline kulumine,

2. funktsionaalne vananemine,

3. väline (majanduslik) vananemine.

Füüsiline amortisatsioon on vara väärtuse vähenemine, mis on tingitud selle füüsilisest vananemisest, kasutamisest, looduskatastroofid ja muud tegurid, mis põhjustavad aja lühenemist kasulik kasutamine vara.

Kaasaegsed ehitustehnoloogiad võimaldavad püstitada kapitalikonstruktsioone, mida iseloomustab suurenenud kulumiskindlus, mis mõjutab ka nende suurenemist eluring. Seetõttu võib väita, et uued rajatised on a priori kavandatud kestma vähemalt 100 aastat; eriti kapitalistruktuuride puhul võib füüsilise sobivuse periood olla 100–175 aastat. Aga praeguse elutempo juures kiire teaduse progress paljude toodete ja eriti kinnisvara vananemine toimub palju kiiremini kui füüsiline vananemine.

Nii suleti 1967. aastal avatud Moskva Rossija hotell 2006. aastal rekonstrueerimiseks. Loomulikult võimaldas hotelli disain seda edasi kasutada, kuid ebamugav planeering, madalad vooluhulgad ja muud tegurid tõid kaasa funktsionaalse kulumise. Hoone demonteeriti. Paljudes riikides, nagu Jaapan, USA jt, lammutatakse sellised hooned 20-30 aasta pärast.

Valeri Evstifejev toob pealinna kinnisvaraturu kohta järgmised näited: „Hoonete vananemisprotsessi saab illustreerida jae- ja bürooturu näitel. Esimene uute kaubanduskeskuste loomise laine toimus 1990. aastate lõpus, bürookeskuste - 2000. aastate alguses. Sellest ajast pole möödunud palju aega ja sellegipoolest on mõned neist, kuigi formaalselt klassifitseeritud A-klassi hooneteks, funktsionaalselt juba vananenud. Seda seletatakse asjaoluga, et paljude objektide ehitamisel võeti arvesse ainult konkreetse klassi miinimumnõudeid (eelkõige puudutab see parkimiskohtade arvu 100 m2 ala kohta, planeeringut, infrastruktuuri jne). Olukorda võib seletada terava puudusega kõigis ärikinnisvara segmentides, mil turult neelab peaaegu kogu uus pakkumine, büroo- ja kaubandushooned täituvad rentnikega juba ammu enne ehituse lõppu. Kuna turg aga küllastub, seisavad arendajad üha enam silmitsi vastupidavama loomise probleemiga majanduslik vananemine Kinnisvara.

See tähendab, et kontori kujundamisel kaubanduskeskus, hotelli või mõne muu ärihoonega, on vaja mitte ainult tänapäevaste tehniliste nõuetega arvestada, vaid kaaluda ja hinnata turult tulevate objektide konkurentsi ja nõudeid mitmeks aastaks ette.

Kinnistute projekteerimisomaduste ja löögi tõttu erinevaid tegureid, mis toob kaasa destruktiivsed muutused objekti struktuuris, erinevate konstruktsioonisüsteemide ja vara elementide kulumine toimub ebaühtlaselt, mistõttu kogukulumise indikaatori arvutamine toimub alati elemendi kaupa. See tähendab, et hindaja kontrollib eraldi kõiki hoone või rajatise konstruktsioonisüsteeme, tuvastab ja fikseerib antud konstruktsioonisüsteemile iseloomulikud kulumismärgid ning määrab iga süsteemi kulumise eraldi.

Igas kinnisvaras saab eristada järgmisi struktuurseid süsteeme: vundament, seinad, põrandad, vaheseinad, katus, avad, põrandad. Kõik need elemendid täidavad oma spetsiifilist funktsiooni, alluvad teatud koormustele, neil on oma disain ja sellest tulenevalt oma kulumisjäljed. Vaatleme üksikasjalikumalt loetletud konstruktsioonisüsteemide kõige olulisemate kulumismärkide juures.

Kinnistu seisukorra hindamine algab vundamendist, kuid kogu vundament ei ole kontrollimiseks kättesaadav; parimal juhul saab üle vaadata hoone aluspinna ja keldri ning nende ülevaatuse põhjal hinnata vundamendi kulumist. Milliseid märke hindaja otsib? Kui ülevaatusel ei tuvastata aluse deformatsiooni, pragusid, mördi lõhenemist müüritises, krohvikihi koorumist ning hoone kelder on kuiv ilma hüdroisolatsioonikahjustuste tunnusteta, siis saame rääkida hoone heast seisukorrast. vundament ja kulumisprotsent ei ületa sel juhul 10%. Kui aluse müüritises on deformatsioone ja pragusid ning muid kulumismärke, siis on põhjust vundamendi seisukorda lähemalt uurida ja selle tulemuste põhjal määrata selle kulumisaste. Uuring.

Seinad on hoone peamine kandekonstruktsioon. Need võivad olla tellised, raudbetoon, puit jne ning kulumisjäljed sõltuvad vastavalt seinte tüübist. Telliseinte puhul on peamiseks kulumismärgiks pragude esinemine, horisontaalsete müüritise joonte kõverus, kõrvalekaldumine vertikaalist, mördi lõhenemine müüritises, samuti telliskivimaterjali seisukorra muutused.

Katus koosneb reeglina konstruktsiooniliselt kahest põhielemendist - kandekonstruktsioonist ja katusest. Kandekonstruktsiooni puhul on peamised näitajad geomeetria õigsus ja ehitusmaterjali seisukord ning katuse puhul - lekete puudumine.

Kuid vara põhielementide kontrollimine ja kulumistunnuste tuvastamine on alles esimene osa vara väärtuse hindamise tööst. Olles kindlaks teinud iga elemendi kulumisastme protsentides, on vaja hinnata täielik kulumine, ja seda saab teha, kui on teada iga elemendi maksumuse protsentuaalne osakaal kogu objekti maksumuses. Sellised andmed on leitavad teatmeteostest “Asendusmaksumuse suurendatud näitajad”, kus on kõik kinnisvaraobjektid klassifitseeritud ja nende kohta on toodud peamised võrdlusnäitajad, sh hoone või rajatise iga konstruktsioonisüsteemi protsentuaalne panus väärtusesse. objektist. Selliste teatmeteoste olemasolu hõlbustab oluliselt hindaja tööd.

Kuid kinnisvara kulumise hindamise töö ei piirdu alati kulumisjälgede kontrolli ja analüüsiga. On juhtumeid, kui kontrollist üksi ei piisa. See keerulised juhtumid mille puhul hindajal on eeldused, et hoone või rajatise (eriti vundamentide ja seinte) projekteerimisel võib olla varjatud defektid, mis halvendab oluliselt objekti omadusi ja võib mõjutada selle majanduslikku eluiga Kinnisvara. Sel juhul on kulumise määramiseks vaja läbi viia spetsiaalne tehniline läbivaatus, kasutades tööriistu ja laboratoorset analüüsi. Seda tööd ei tee enam hindamisettevõte, vaid spetsialiseerunud organisatsioon, millel on vastavad kogemused, spetsialistid ja seadmed.

Kulumise definitsioon on üks segasemaid ja vähe arutatud küsimusi hindamisteoorias. Sellele probleemile on väidetavalt kasutatud meetodite kirjelduses sageli antud vaid paar rida. Kuid loomulikult kerkib küsimus kirjeldatud meetodite töömahukuse ja nende meetodite kasutamise võimaluse kohta ühemõtteline järeldus kulumise määramise tegeliku meelevaldsuse kohta.

Amortisatsiooni iseloomustab vara kasulikkuse vähenemine, selle tarbijaatraktiivsus potentsiaalse investori seisukohalt ning see väljendub väärtuse vähenemises ajas (amortisatsioonis) erinevate tegurite mõjul. Kulumit (I) mõõdetakse tavaliselt protsentides ja amortisatsiooni rahaline väljendus on amortisatsioon (O).

Olenevalt vara amortiseerumist põhjustavatest põhjustest on järgmised tüübid kulumine: füüsiline, funktsionaalne ja väline.

Füüsiline ja funktsionaalne kulumine jaguneb eemaldatavaks ja parandamatuks.

Eemaldatav kulumine- see on kulumine, mille kõrvaldamine on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas, s.o. ühe või teise kulumisliigi kõrvaldamiseks tehtud kulutused aitavad kaasa objekti kui terviku väärtuse kasvule.

Kõigi paljastamine võimalikud tüübid Amortisatsioon on vara akumuleeritud kulumine. Rahalises väljenduses on kogukulum väärtushinnatava objekti asendusmaksumuse ja turuhinna vahe.

Kumulatiivne akumuleeritud kulumine on objekti eluea funktsioon. Vaatleme põhilisi hindamiskontseptsioone, mis seda näitajat iseloomustavad.

Ehitise füüsiline eluiga (PL) on ehitise kasutusperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoonete kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (CA) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtmisest kuni hindamise kuupäevani.

Majanduselu (EL) määrab kasutusaeg, mille jooksul objekt tulu teenib. Sellel perioodil tehtud parendused aitavad kaasa vara väärtusele. Objekti majanduslik eluiga lõppeb siis, kui objekti käitamine ei suuda toota kinnisvaraturu antud segmendis võrreldavate objektide vastava määraga näidatud tulu. Samas ei panusta teostatud parendused enam objekti maksumusse selle üldise kulumise tõttu.

Efektiivne vanus (EA) arvutatakse ehitise kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamispäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone tööomadustest võib tegelik vanus kronoloogilisest vanusest erineda üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.

Ehitise järelejäänud majanduslik eluiga (REL) on ajavahemik hindamiskuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni.

Füüsiline halvenemine- ehituse käigus algselt seatud objekti tehniliste ja tööomaduste järkjärguline kadumine looduslike ja klimaatiliste tegurite ning inimtegevuse mõjul.

Hoonete füüsilise kulumise arvutamise meetodid on järgmised:
- normatiiv (eluhoonetele);
- maksumus;
- eluaegne meetod.

Füüsilise kulumise arvutamise normatiivne meetod hõlmab erinevate normatiivsete juhiste kasutamist tööstusharude või osakondade tasandil. Need reeglid kirjeldavad hoonete erinevate konstruktsioonielementide füüsilist kulumist ja nende hindamist.

Hoonete füüsilise kulumise määramine eluea meetodil.
Füüsilist kulumist saab arvutada järgmiselt: üksikud elemendid hoone koos järgneva arvutatud allahindluste summeerimisega ja hoone kui terviku kohta.

Praktikas jagatakse eemaldatava ja parandamatu füüsilise kulumisega konstruktsioonielemendid "pikaealisteks" ja "lühiealisteks".

Lühiealised elemendid on elemendid, mille eluiga on lühem kui hoonel tervikuna (katusekate, santehnika jne).
Pikaealised elemendid on elemendid, mille eeldatav eluiga on võrreldav hoone elueaga (vundament, kandeseinad jne).

“Lühiajaliste elementide” eemaldatav füüsiline kulumine tuleneb ehituselementide loomulikust kulumisest aja jooksul, samuti hooletust kasutamisest. Sel juhul vähendatakse hoone müügihinda vastava allahindluse võrra, kuna tulevane omanik peab konstruktsiooni normaalsete tööomaduste taastamiseks tegema "varem edasilükatud remonditöid" (siseruumide korraline remont, restaureerimine). lekkivate katusekatete jms kohta). See eeldab, et üksused on taastatud "peaaegu uude" seisundisse. Eemaldatav füüsiline kulumine rahalises väljenduses on määratletud kui "edasilükkanud remondi kulud", st. objekti esialgsega „võrdväärsesse” seisukorda viimise kulud.

Komponentide eemaldamatu füüsiline kulumine lühiajaline eluiga - need on kiiresti kuluvate komponentide taastamise kulud, mis määratakse asenduskulu ja eemaldatava kulumise hulga vahega, mis on korrutatud nende elementide kronoloogilise vanuse ja füüsilise eluea suhtega.

Elementide eemaldatav füüsiline kulumine pikka aega eluiga määratakse selle kõrvaldamise mõistlike kuludega, mis on sarnased lühikese elueaga elementide eemaldatava füüsilise kulumisega.

Pikaealiste elementide eemaldamatu füüsiline kulumine arvutatakse kogu hoone asendusmaksumuse ja teisaldatavate ning parandamatu kulumine, korrutatuna hoone kronoloogilise vanuse ja füüsilise eluea suhtega.

Funktsionaalne kulumine. Märgid funktsionaalne kulumine hinnatavas hoones - lahknevus ruumiplaneeringus ja/või konstruktiivne lahendus kaasaegsed standardid, sealhulgas mitmesugused konstruktsiooni normaalseks toimimiseks vajalikud seadmed vastavalt selle praegusele või kavandatud kasutusele.

Funktsionaalne kulumine jaguneb eemaldatavaks ja parandamatuks.

Funktsionaalse kulumise kuluväljendus on reprodutseerimiskulu ja asenduskulu vahe, mis jätab funktsionaalse kulumise arvesse võtmata.

Eemaldatava funktsionaalse kulumise määravad vajaliku ümberehituse kulud, mis aitavad kaasa kinnistu efektiivsemale toimimisele.

Funktsionaalse kulumise põhjused:
- puudused, mis nõuavad elementide lisamist;
- puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist;
- super täiustused.

Täiendamist vajavad puudused - hoone elemendid ja seadmed, mida olemasolevas keskkonnas ei eksisteeri ja ilma milleta ei saa see vastata tänapäevastele toimivusstandarditele. Nendest esemetest tulenevat amortisatsiooni mõõdetakse nende esemete lisamise, sealhulgas paigaldamise kulu järgi.

Puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist - esemed, mis täidavad endiselt oma ülesandeid, kuid ei vasta enam kaasaegsetele standarditele (vee- ja gaasiarvestid ning tulekustutusseadmed). Nende esemete amortisatsiooni mõõdetakse olemasolevate elementide maksumusena, võttes arvesse nende füüsilist riknemist, millest on maha arvatud materjalide tagastamise kulud, millele lisanduvad olemasolevate demonteerimise kulud ja uute elementide paigaldamise kulud. Materjalide tagastamise kulu arvestatakse demonteeritud materjalide ja seadmete maksumusena, kui seda kasutatakse teistes objektides (revideeritav jääkväärtus).

Superparendused - positsioonid ja struktuuri elemendid, mille kättesaadavus on hetkel ebapiisav kaasaegsed nõuded turustandardid. Eemaldatav funktsionaalne kulumine sel juhul mõõdetakse kui "ületäiustatud" esemete jooksev asenduskulu, millest on lahutatud füüsiline kulum, millele on lisatud demonteerimiskulud ja demonteeritud elementide jääkväärtus.

Eemaldamatu funktsionaalne kulumine on tingitud hoonete aegunud ruumiplaneeringust ja/või konstruktsioonilistest omadustest, mida hinnatakse tänapäevaste ehitusstandardite järgi. Parandamatu funktsionaalse kulumise märk on nende puuduste kõrvaldamiseks kulutamise majanduslik ebaotstarbekus. Lisaks on vaja arvestada hindamiskuupäeval valitsevaid turutingimusi, et hoone sobiks adekvaatselt oma arhitektuurse otstarbega otstarbega.

Sõltuvalt sellest, konkreetne olukord Parandamatu funktsionaalse kulumise maksumust saab määrata kahel viisil:
1) üürikahjumi kapitaliseerimine;
2) hoone korrashoidmiseks vajalike üleliigsete tegevuskulude kapitaliseerimine.

Korraldamatu funktsionaalse kulumise arvutamine, kapitaliseerides hoone heas seisukorras hoidmiseks vajalikud üleliigsed tegevuskulud Sarnasel viisil. Selline lähenemine on eelistatav ebastandardsete arhitektuursete lahendustega hoonete korvamatu funktsionaalse kulumise hindamiseks, mille puhul on üürisumma siiski võrreldav kaasaegsete analoograjatiste üürisummaga, erinevalt tegevuskulude suurusest.

Väline (majanduslik) kulumine- objekti amortisatsioon hindamisobjekti negatiivse mõju tõttu väliskeskkond: turuolukord, kinnisvara teatud kasutusviisidele kehtestatud servituudid, muudatused ümbritsevas infrastruktuuris ja seadusandlikud otsused maksustamise valdkonnas jne. Kinnisasja väline kulumine, olenevalt selle põhjustanud põhjustest, on enamikul juhtudel muutumatu asukoha tõttu korvamatu, kuid mõnel juhul võib see "iseennast eemaldada" positiivne muutusümbritsev turukeskkond. - elemendid, mille eluiga on lühem kui hoonel tervikuna (katusekate, santehnika jne).

Eemaldatav füüsiline kulumine"

Lühikese elueaga komponentide eemaldamatu füüsiline kulumine on kiiresti kuluvate komponentide taastamise kulu, mille määrab erinevus

1.5. Kinnisvaraobjektide kulum

Kinnistu füüsilise eluea pikkus (v.a maa), majanduslik ja tegelik vanus sõltuvad kulumisest – protsessist, millel on loodusseaduste jõud. Kulumist on kolme tüüpi: füüsiline, moraalne ja väline (majanduslik) (joon. 1.6).

Igasugune füüsiline kulumine põhjustab tavaliselt negatiivsed tagajärjed: kinnisvara individuaalsed tarbija- ja kasutusomadused halvenevad, selle remondi sagedus suureneb ja remonditööd muutuvad üha kallimaks. Mingil määral saab füüsilist riknemist pidurdada hooldussüsteemi juurutamisega.

Hindamistegevuses kasutatavat “kulumise” mõistet tuleb eristada raamatupidamises kasutatavast “amortisatsiooni” mõistest. Amortisatsioon raamatupidaja ja hindaja seisukohalt on erinevad protsessid.

Raamatupidamisdokumentides on amortisatsioon majanduslik mehhanism põhivara amortisatsiooni kompenseerimiseks, mida tavaliselt nimetatakse amortisatsiooniks.

Vastavalt korra määrustikule amortisatsioonitasud põhivara puhul määratakse üksikute objektide kulum lineaarsel meetodil (rahalises ekvivalendis) valemi järgi

Venemaal rakendatakse täieliku taastamise jaoks ühtseid amortisatsiooninorme, mis eristatakse põhivara klassifikatsioonirühmade kaupa. Välispraktikas (lisaks ühtsele amortisatsiooni arvestamise meetodile) kasutatakse ka kahaneva bilansi, kumulatiivse ja “asendusfondi teguri” meetodit, mis põhinevad liitintressi teoorial. Neid meetodeid kasutatakse tulupõhisel hindamisel.

Joonis 1.6. - Kandmise tüübid

Vananemine- see on kinnisvaraobjekti atraktiivsuse vähenemine tarbija jaoks vananenud hoone arhitektuuri, paigutuse ja insenertehnilise toe tõttu. Vananemine jagatud funktsionaalseks ja tehnoloogiliseks. Funktsionaalne kulumine seotud uute kinnisvaraobjektide funktsionaalsuse laiendamisega (sarnaselt olemasolevatele). Funktsionaalse kulumise tulemusena muutub vanade hoonete kinnisvara tulevaste omanike jaoks vähem atraktiivseks ja odavamaks. Tehnoloogiline kulumine seotud teaduse ja tehnika arenguga – uute disainilahenduste, tehnoloogiate ja materjalide esilekerkimine, mis toob kaasa kinnisvara- ja tegevuskulude vähenemise. Moraalne kulumine, nagu ka füüsiline kulumine, võib olla eemaldatav ja parandamatu.

Kulumise eemaldatavuse kriteeriumiks on remondikulude võrdlemine saadud lisaväärtuse väärtusega: kui viimane ületab taastamiskulusid, siis on funktsionaalne kulumine eemaldatav. Eemaldatava funktsionaalse kulumise suurus määratakse vahena ehitise võimaliku väärtuse vahel selle hindamise ajal koos uuendatud elementidega ja selle väärtuse vahel samal kuupäeval ilma uuendatud elementidega.

Väline (majanduslik)- see on hoone väärtuse vähenemine selle väliskeskkonna negatiivsest muutusest majanduslike, poliitiliste ja muude tegurite mõjul. Välise kulumise põhjused võivad olla: objekti asukoha ala üldine langus; valitsuse või kohaliku omavalitsuse tegevused maksustamise, kindlustuse valdkonnas; muud muutused töö-, puhke- ja haridusturgudel.

Väliskulumise ulatust mõjutab oluliselt ebaatraktiivsete looduslike või tehisobjektide (reoveepuhastid, restoranid, tantsupõrandad, tanklad, raudteejaamad, haiglad, koolid, tööstusettevõtted) lähedus.

Majanduslik kulumine, erinevalt füüsilisest ja moraalsest kulumisest, on alati pöördumatu.

Täpsemalt vt: Masinate maksumuse hinnang ja Sõiduk varustus: Õpik. toetus / A. N. Asaul, V. N. Starinsky, A. G. Bezdudnaja, P. Erofejev; Ed. A. N. Asaula. – Peterburi: Humanistika, 2007. 296 lk.