Kust leida kodust kulumist. Vara kulumise määramine

Kulumi määramine on vajalik selleks, et võtta arvesse erinevusi uue objekti ja tegeliku hinnatava vara omadustes.

Kanda hindamisel tähendab hindamisobjekti kasulikkuse ja seega väärtuse kadumist mis tahes põhjusel.

Kulumise arvutamiseks on kaks võimalust:

Eluaegne meetod;

Kandmise tüüpideks jagamise meetod.

6.3.1. Kulumise arvutamine eluea meetodil

Kumulatiivne akumuleeritud kulumine sõltub objekti vanusest.

Efektiivse vanuse meetodi abil kulumise arvutamisel kasutatakse järgmisi mõisteid: hoone füüsiline eluiga, efektiivne vanus, järelejäänud majanduselu. Vaatleme hoone eluiga ja neid iseloomustavaid hindamisnäitajaid (vt joonis 6.2.)

Ehitise füüsiline eluiga (PL) on hoone ekspluatatsiooniperiood, mille jooksul kandevõime seisund konstruktsioonielemendid hoone vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Tähtaeg füüsiline elu objekti osa on rajatud ehituse käigus ja sõltub hoone kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (CA) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtust hindamise kuupäevani.

Majanduselu (EL) määrab kasutusaeg, mille jooksul objekt tulu teenib. Sellel perioodil tehtud parendused aitavad kaasa vara väärtusele.

Efektiivne vanus (EA) arvutatakse hoone kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamiskuupäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone ekspluatatsiooniomadustest võib tegelik vanus erineda kronoloogilisest vanusest üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.

Ehitise järelejäänud majanduslik eluiga (REL) on ajavahemik hindamise kuupäevast kuni selle eluea lõpuni (joonis 6.2).

Hoonete amortisatsiooni määramisel eluea meetodil lähtutakse hinnatava objekti konstruktsioonide uurimisest ja eeldusest, et objekti tegelik vanus on sarnaselt akumuleeritud amortisatsiooniga seotud tüüpilise eluea perioodiga. on seotud hoone reprodutseerimise (asendamise) maksumusega.

Füüsilise kulumise, tegeliku vanuse ja majandusliku eluea näitajad on teatud vahekorras, mida saab väljendada valemiga

I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSFJ)] 100%, (6,4)

kus I on kulumine, %;

EV – tegelik vanus, mille määrab ekspert, lähtudes elementide või hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast;

VF – tüüpiline füüsilise elu periood;

RSF – ülejäänud füüsilise elu periood.

I = (HV: VF) 100%, (6,5)

kus I on kulumine, %;

VF on tüüpiline füüsilise elu periood.

Valemi 6.5 rakendamine. See on asjakohane ka võrreldavate objektide kulumise protsentuaalse korrigeerimise arvutamisel (võrdlusmüügi meetod), kui hindajal ei ole võimalik kontrollida valitud analooge valemis 6.4 kasutatavate näitajate määramiseks.

Sel viisil arvutatud elementide või hoone kui terviku amortisatsiooni protsendi saab ümber arvestada rahalises väärtuses (amortisatsioon):

O = SV (I: 100), (6,6)

kus I on kulumine, %;

SV – reprodutseerimise kulu (asenduskulu).

Näide.

Hindamisele kuulub suur tööstusomandi kompleks. Hindamiskuupäev oli 1. aprill 2005. a.

Vaatleme kulumise arvestust mitmele laohoonele antud kinnisvarakompleksist, mis on ehitatud sama projekti järgi ja mida kasutatakse ladustamiseks ehitusmaterjalid. Vastavalt hinnatavate ladude dokumentatsioonile on nende füüsiline eluiga 75 aastat (FL = 75 aastat).

Efektiivne vanus määratakse hindaja poolt vastavalt hinnatavate objektide tehnilisele seisukorrale, mis on toodud tabelis.

See amortisatsiooni arvutamise meetod on rakendatav massilise hindamise korral, kui ettevõtte (äri) hindamisel hinnatakse kinnisvaraobjekte ettevõtte varade hulka.

Kogunenud kulumise hindamisel eluea meetodi kasutamise puuduseks on see, et kulumise määra määrab ainult üks tegur (efektiivse vanuse ja füüsilise eluea suhe). Selle puuduse kõrvaldamiseks võetakse arvesse erinevaid kulude vähendamise tegureid ja kasutatakse kulumistüüpideks jagamise meetodit.

Forexi tunnid sobivad suurepäraselt valmistumiseks edukas töö Forex turul!

6.3.2. Kulumise arvutamine kulumisliikideks jagamise meetodil

Kõige tavalisem on kulumistüüpideks jagamise meetod.

Sõltuvalt kinnisvara väärtust vähendavatest teguritest jaotatakse kulumine füüsiliseks, funktsionaalseks ja väliseks (majanduslikuks). Füüsiline ja funktsionaalne kulumine võib olla eemaldatav või parandamatu. Majanduslikku kulumist reeglina kõrvaldada ei saa.

Kulumine loetakse eemaldatavaks, kui selle kõrvaldamine on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas.

Kõikide summa võimalikud tüübid Amortisatsioon on vara akumuleeritud kulumine.

Füüsiline halvenemine peegeldab muutusi füüsikalised omadused omadus aja jooksul (näiteks konstruktsioonielementide defektid). Füüsiline kulumine võib tekkida töötegurite mõjul või looduslike ja looduslike tegurite mõjul.

Füüsilise amortisatsiooni arvutamiseks on neli peamist meetodit:

Asjatundja;

Regulatiivne (või raamatupidamine);

Maksumus;

Hoone eluea arvutamise meetod.

Kõige täpsem ja aeganõudvam meetod on asjatundja. See hõlmab defektide loendi koostamist ja hoone või ehitise kõigi konstruktsioonielementide kulumisprotsendi määramist.

Näide.

Tabelis 6.2 on ekspertmeetodil määratud hoone üksikute konstruktsioonielementide kulumine.

Normatiivne meetod füüsilise kulumise arvutamine põhineb erinevate regulatiivsete juhiste kasutamisel sektoritevahelisel või osakondade tasandil. Hindamispraktikas kasutatakse seda äärmiselt harva.

Kulumeetod seisneb hoonete ja rajatiste elementide taastamise kulude kindlaksmääramises. Kontrollimise teel määratakse hoone iga elemendi kulumise protsent, mis seejärel tõlgitakse väärtusteks. Kulumeetodit kasutatakse eemaldatava füüsilise kulumise määramiseks.

Tingimuslik näide füüsilise kulumi arvutamisest soetusmaksumuse meetodil on toodud tabelis. 6.4.

See meetod võimaldab koheselt välja arvutada elementide ja hoone kui terviku kulumise kuludes. Kuna allahindluse arvutamisel võetakse aluseks kulunud esemete peaaegu uude seisukorda viimise mõistlikud tegelikud kulud, võib selle lähenemise tulemust pidada üsna täpseks. Meetodi miinusteks on kulunud ehituselementide remondikulude arvutamise nõutav detailsus ja täpsus.

Eluaegne meetod kasutatakse füüsilise kulumise arvutamiseks, seda meetoditüksikasjalikult käsitletud punktis 6.3.1. käesolevast juhendist.

TO funktsionaalne kulumine hõlmama kinnisvara väärtuse vähenemist, mis on seotud projekteerimis- ja planeerimislahenduste, ehitusstandardite, projekteerimiskvaliteedi ja tootmismaterjalide ebakõlaga kaasaegsed nõuded nendele ametikohtadele.

Eemaldatava kulumise suurus määratakse vahena ehitise võimaliku väärtuse vahel selle hindamise ajal koos uuendatud elementidega ja selle väärtuse vahel hindamiskuupäeval ilma uuendatud elementideta (ehitise taastootmiskulude vahe ja selle asendamise maksumus).

Põhjused funktsionaalne kulumine:

Puudused, mis nõuavad elementide lisamist;

Puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või moderniseerimist;

Super parandused.

Täiendamist vajavad puudused on ehitise ja seadmete elemendid, mida olemasolevas keskkonnas ei eksisteeri ja ilma milleta ei saa see vastata seal kehtivatele töönormidele. Nendest esemetest tulenevat amortisatsiooni mõõdetakse nende esemete lisamise, sealhulgas paigaldamise kulu järgi.

Funktsionaalne kulumine võib olla eemaldatav või parandamatu. Eemaldatavat funktsionaalset kulumist arvutatakse kõige sagedamini kulumeetodil.

Puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist, on esemed, mis täidavad veel oma ülesandeid, kuid ei vasta enam tänapäevastele standarditele (vee- ja gaasiarvestid ning tulekustutusseadmed). Nende esemete amortisatsiooni mõõdetakse olemasolevate elementide maksumusena, võttes arvesse nende füüsilist kulumist, millest on maha arvatud materjalide tagastamise kulud, millele lisanduvad olemasolevate demonteerimise kulud ja uute elementide paigaldamise kulud. Materjalide tagastamise kulu arvestatakse demonteeritud materjalide ja seadmete maksumusena, kui seda kasutatakse teistes objektides (töötlemisele kuuluv jääkväärtus).

Superparendused on positsioonid ja struktuuri elemendid, mille kättesaadavus ei ole praegu turustandardite tänapäevastele nõuetele vastav. Eemaldatav funktsionaalne kulumine sel juhul mõõdetakse liigselt täiustatud esemete taasesitamise kuluna, millest on maha arvatud füüsiline kulumine, millele on lisatud demonteerimiskulud ja demonteeritud elementide päästeväärtus.

Üleparendamise näiteks võiks tuua olukorra, kus maja omanik, kohandades seda oma vajadustega, tegi enda mugavuse (investeeringu väärtuse) huvides mingeid muudatusi, mis ei olnud tavakasutaja seisukohalt adekvaatsed. Nende hulka kuulub ruumide kasuliku pinna ümberehitamine konkreetseks otstarbeks, mille määrab kindlaks omaniku hobid või elukutse. Eemaldatav funktsionaalne kulumine sarnane olukord kindlaks määratud praegune väärtus muudetud elementide algsesse olekusse viimise kulud.

Lisaks on ületäiustamise kontseptsioon tihedalt seotud kinnisvaraturu segmendiga, kus samu parendusi võib pidada nii konkreetse segmendi jaoks sobivateks kui ka tavakasutaja seisukohalt ülemäärasteks.

Tabelis 6.5 on näide funktsionaalse eemaldatava kulumise arvutamisest.

Eemaldamatu funktsionaalne kulumine on tingitud hoonete aegunud ruumiplaneeringust ja/või konstruktsioonilistest omadustest, mida hinnatakse tänapäevaste ehitusstandardite järgi. Parandamatu funktsionaalse kulumise märk on nende puuduste kõrvaldamiseks kulutamise majanduslik ebaotstarbekus. Lisaks on vaja arvesse võtta hindamise ajal valitsenud turutingimusi, et tagada ehitise arhitektuurne sobivus oma otstarbele.

Sõltuvalt sellest, konkreetne olukord Parandamatu funktsionaalse kulumise maksumust saab määrata kahel viisil:

Üüri kahjumi kapitaliseerimine;

Üleliigsete tegevuskulude kapitaliseerimine.

Vajalike arvutusnäitajate (üürimäärad, kapitalisatsioonimäärad jne) määramiseks kasutatakse võrreldavate analoogide korrigeeritud andmeid.

Sel juhul ei tohiks valitud analoogidel olla hinnataval objektil tuvastatud korvamatu funktsionaalse kulumise märke. Lisaks tuleb kinnisvarakompleksist kui tervikust (hoone ja maa) saadav ja üüris väljendatud kogutulu jagada vastavalt kaheks komponendiks. Osa hoonele omistatavast tulust eraldamiseks saab kasutada hoone investeeringubilansi meetodit või kulusuhte analüüsi meetodit. maatükk ja kinnistukompleksi müügihind kokku. Allolevas näites loetakse määratud protseduur eelarvutuste käigus lõpetatuks (tabel 6.6).

Vananenud ruumiplaneeringu lahendusest (konkreetne pindala, kubatuur) tingitud korvamatust funktsionaalsest kulumisest tingitud väärtuse languse määramine toimub üürikahjude kapitaliseerimise meetodil.

Korraldamatu funktsionaalse kulumise arvutamine, kapitaliseerides hoone heas seisukorras hoidmiseks vajalikud üleliigsed tegevuskulud Sarnasel viisil. Selline lähenemine on eelistatavam selliste hoonete korvamatu funktsionaalse kulumise hindamisel, mis eristuvad ebastandardsete arhitektuursete lahendustega ja mille puhul on üürisumma erinevalt kasutusmahust võrreldav kaasaegsete analoograjatiste üürisummaga. kulud.

Näide funktsionaalse kulumise suuruse määramisest üleliigsete tegevuskulude kapitaliseerimise meetodil on toodud tabelis 6.7.

Väline (majanduslik) kulumine– objekti amortisatsioon hindamisobjekti negatiivse mõju tõttu väliskeskkond: asukoht, turuolukord, kinnisvara teatud kasutusviisidele kehtestatud servituudid, muudatused ümbritsevas infrastruktuuris ja seadusandlikud otsused maksustamise valdkonnas jne. Kuigi välist kulumist ei saa enamikul juhtudel kõrvaldada, võib see mõnikord end parandada positiivne muutusümbritsev turukeskkond.

Välise kulumise hindamiseks saab kasutada järgmisi meetodeid:

Üüri kahjumi kapitaliseerimise meetod;

Üleliigsete tegevuskulude kapitaliseerimise meetod;

Paarismüügi meetod;

Eluaegne meetod.

Välise kulumise hindamine üürikahjumi kapitaliseerimise meetodil ja ülemäärase tegevuskahjumi kapitaliseerimise meetodil viiakse läbi sarnaselt ülalkirjeldatud funktsionaalse kulumise meetoditega arvutamisele. Väliskulumise hindamise puhul on vaja välja selgitada väliskulumistunnustest tingitud üürikaod või väliskulumistunnustest põhjustatud üleliigsed tegevuskulud.

Paarismüügi meetod põhineb hiljuti müüdud sarnaste kinnisvaraobjektide (paaritud müügi) hinnateabe analüüsil. Eeldatakse, et paarismüügi objektid erinevad üksteisest ainult selle poolest, mis on tuvastatud ja hindamisobjektiga seotud majanduslik kulumine. Sarnane lähenemisviis välise kulumise arvutamiseks on näidatud tabelis. 6.8.

Näide. Vajalik on hinnata välist kulumist, mis on põhjustatud büroohoone investeerimisatraktiivsuse vähenemisest seoses rõiva- või toiduturu rajamisega selle vahetusse lähedusse. Olgu kinnisvaraturul tuvastatud sarnase otstarbega objektide A ja B paarimüük. Maa maksumus selles piirkonnas on 30% tüüpilise kinnisvara kogumaksumusest.

Mõnel juhul meetod võrdlev analüüs müük võimaldab reeglina määrata tüüpilise hindamisobjekti kogu akumuleeritud amortisatsiooni. Korrigeeritud asendusmaksumuse ja iga analoogi turuhinna keskmine erinevus (välja arvatud maatüki maksumus) on akumuleeritud amortisatsiooni väärtusväljend. Kodumaises praktikas on vaadeldud välise kulumise arvutamise meetodid, mis põhinevad müügi võrdleva analüüsi elementidel, paljudel juhtudel rakendamatud nende suure töömahukuse, samuti vajaliku ja usaldusväärse teabebaasi puudumise tõttu.

Lammutamise põhjused:

Vajadus ümberehitamise järele;

Transporditeede laiendamine.

Arvestada tuleks lammutatavate hoonete tehnilist seisukorda, mis paljudel juhtudel võimaldaks neid päris pikalt kasutada. pikk periood aega.

Näide. Hindamisobjektiks on varem elamufondist eemaldatud hoone, mis on nüüd kohandatud haldusvajadusteks. Hoone asub aastal vallavara. Hinnatava hoone füüsiline riknemine on STI andmetel hindamise ajal 40%. Hoone tehniline seisukord, asukoht ja arenenud infrastruktuur viitavad kinnisvara küllalt kõrgele ärilisele atraktiivsusele potentsiaalsete investorite poolt. Vastavalt saneerimiskavale kuulub hoone eeltoodud põhjustel aga lammutamisele viie aasta möödumisel hindamise kuupäevast.

Eksperdi poolt objekti ülevaatuse käigus määrati järgmised näitajad:

1) hinnatava ehitise tegelik vanus on 30 aastat;

2) järelejäänud majanduslik eluiga on 60 aastat.

Kogunenud kulumise protsent, välja arvatud tegevus. väline tegur arvutatakse valemiga:

I = EV: (EV+OSEJ)100 = (30:90) 100 = 33%.

Kulumisprotsent, võttes arvesse välistegurite mõju:

I = (30/35) 100 = 86%.

Sel juhul arvutatud 86% kulumine on tingitud valdavalt välistegurite mõjust. Muude kulumisliikide võimaliku arvestamise osakaal antud tulemuses on äärmiselt väike, mis võimaldab saadud tulemust käsitleda väliskulumisena. Hoone järelejäänud eluea järsk vähenemine toob kaasa investeerimisatraktiivsuse vähenemise ja sellest tulenevalt tõenäolise müügihinna järsu languse. Sellistel juhtudel on hindamise eesmärk arvutada täielikud õigused hinnatava hoone omandiõigus ja lühiajalised rendiõigused ülejäänud majanduslikuks (füüsiliseks) elueaks, eeldusel, et potentsiaalne investor näeb sellest omandamisest mingit kasu.

Pärast reprodutseerimiskulu (asenduskulu), samuti akumuleeritud amortisatsiooni arvutamist määratakse maatüki ja hinnatud vara väärtus tervikuna. (Tab. 6.9).

Hindamisviisid ja -meetodid maatükid neid käsitletakse selle õpetuse 7. peatükis.

Arvutusprotseduuride täpsuse suurendamiseks nii asendusmaksumuse määramisel kui ka amortisatsiooni arvutamisel on vajalik mitmete nende näitajate arvutamise meetodite mõistlik koostamine.

Maatükkide väärtuse arvutamise meetodid on toodud 7. peatükis.

Kahjuks on järkjärguline kulumine kõige saatus ja erandiks pole ka majad. Kõik hävib, aeg jätab kõigele oma jäljed ja igavest materjali pole veel leiutatud. Kõik majad on ka vananemisest tingitud kulumisele, vaid mõned kiiremini ja mõned aeglasemalt ning see ei sõltu sellest, mis materjalist maja on valmistatud.

Seetõttu on kodus kulumine normaalne ja loomulik nähtus, mille puhul pole põhjust muretseda. Samuti väärib märkimist, et õigesti kasutades on puitmaja üks vastupidavamaid ja töökindlamaid. Ja nüüd on selle kohta tõendeid: mõned puitelamuehituse näited on seisnud sadu aastaid ja näevad endiselt suurepärased välja. Ja nõustute, et see on puidu eripära arvestades väga hea näitaja.

1% aastas on normaalne ja loomulik puidu kulumise määr aastas. Kuid pidage meeles, et see arv on täiesti meelevaldne ja seda ei saa mingil juhul võtta reeglina, sest iga maja on individuaalne ja loomulikult on ka selle kulumisnäitajad. Samuti pikk eluiga kodu oleneb mitmest põhjusest: puidu kvaliteet, kasutus kaitsevarustus palkmaja jaoks, ehitustööde kohusetundlikkus, majahooldus ja palju muid olulisi tegureid.

Esimene põhjus...

Maja enneaegse kulumise üheks peamiseks põhjuseks peetakse - halva kvaliteediga materjal või hanke (montaaži) tehnoloogia rikkumine. Kui me räägime puitmaja enneaegsest kulumisest, siis tuleb arvesse võtta kõike: valmistamise ja montaaži tehnoloogiat, maja aurutõket, kuidas toimub ventilatsioon, kuidas seinad ja põrandad on soojustatud, mida milline aurutõke valmistati põrand ja laed, kas arvestati ka akende ja uste avasid, võttes arvesse maja kokkutõmbumist. Ainult õige ja range järgimine Kõik need reeglid aitavad pikendada teie kasutusiga mitu aastat. Kuid kui otsustate raha säästa, võib see teie kodule väga halvasti mõjuda.

Ärge unustage, et maja kulumine sõltub ka sellest, kuidas seda hooldatakse. Rohkem kui korra on kirjutatud, et puitmaja optimaalne õhuniiskus on 50-70% ja seda tasub meeles pidada ja sellest kinni pidada. Vastasel juhul hakkab puitmaja kuiva õhu tõttu pragunema ja võib-olla mõjutab see maja ebaõiget kokkutõmbumist. Majas tasub üle vaadata niiske õhk, sest ise ei märka, kui kuivaks maja on muutunud. Eriti suurt tähelepanu tuleks pöörata puitmajale esimestel tööaastatel, samal ajal kui kahanemine ja kokkutõmbumine toimuvad endiselt aktiivselt. Lõppude lõpuks on sel perioodil maja pidevalt liikumises ja on võimalik, et mingil põhjusel toimub kokkutõmbumine ebaühtlaselt ning seejärel tekivad moonutused ja pinged. Katus nõuab ka spetsiaalset tähelepanelik kokkutõmbumise ja kokkutõmbumise perioodil. Nimelt sarikate süsteem, milles võivad hakata tekkima vajumised ja moonutused.

Pidage alati meeles: puit on elav materjal, mis nõuab hoolikat tähelepanu ja hoolikat töötlemist.

Puitmaja kulumise määramine

Väga sageli küsivad inimesed küsimuse: kuidas määrata puitmaja kulumisastet? Lõppude lõpuks on see ostmisel vajalik valmis maja, remondiks või lihtsalt ülevaatuseks. Saate seda ise teha, ilma erivarustus. See on väga lihtne: võtke tiib (või muu sarnane tööriist) ja proovige see ettevaatlikult läbi torgata. Kui puu ei paku praktiliselt vastupanu ja tiib läheb võrade vahelt kergesti läbi, on kulumine suur. Sel juhul ei saa midagi teha ja selline konstruktsioonielement tuleb välja vahetada. Aga kui selliseid palke on üle kümne, siis tuleb kogu palkmaja lahti võtta. Kui teie maja alumised kroonid on mädanenud, peate välja vahetama mitte ainult need, vaid ka põrandatalad.

Kuid selleks, et mitte kasutada äärmuslikke meetmeid ja palkmaja teeniks teid nii kaua kui võimalik, pidage meeles: jälgige oma maja ja hoolitsege selle eest, siis teenib see teid väga pikka aega.

Kuidas määrata maja kulumisprotsenti?

Küsimus: Palun öelge, milliseid standardeid STI töötajad järgivad elamu palkmaja kulumise määramisel? Üritan osta külasse maja, mis on ehitatud 50 aastat tagasi. Kapitaalremonti pole tehtud, kõik maja juurdeehitused kukuvad kokku, kukuvad kokku, katus on aukudega ja laseb läbi. STI andis meile maja enda kulumismääraks 46%. Vastuseks minu argumentidele, et amortisatsioonimäära määramise klassifikaatori järgi on sellise maja kasutusiga 50 aastat ja end juba 100% kulunud, kehitatakse vaid õlgu, tahtmata midagi muuta. Kuidas ma saan saavutada õige määratlus maja kulumine ja kuhu pöörduda? Ette tänades.
Olga

Vastus: Vastavalt Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi 17. augusti 2006. aasta korraldusele. “Individuaalse elamuehitusprojekti tehnilise passi vormi kinnitamisel...” toimub ehitise füüsilise kulumise protsendi määramine arvutustega kasutades erikaal selle hoone konstruktsioonielemendid, mis on määratletud vastavas hindamisstandardis. Iga käesolevale tellimusele lisatud tabelitest valitud konstruktsioonielemendi füüsilise kulumise protsent korrutatakse arvuga erikaal selle elemendi kohta (pärast korrigeerimise või väärtusteguri rakendamist). Selle tulemusena saame üksikute konstruktsioonielementide füüsilise kulumise kogu hoone suhtes. Saadud tulemuste summeerimisel tehakse kindlaks kogu hoone füüsiline kulumine. Kui arvutustes rakendati parandusi või väärtuskoefitsiente ja sellest tulenevalt ei moodusta konstruktsioonielementide kindlaksmääratud erikaalude summa 100, tuleks selgitada kogu hoone füüsilise kulumise protsent (jagage kindlaksmääratud erikaalude summa ja korrutage füüsilise kulumise protsendi saamiseks 100-ga). Tehnilise inventuuri objekti külmpikenduste, abihoonete ja konstruktsioonide füüsilist kulumist saab määrata tervikuna kogu konstruktsiooni või ehitise kohta, arvestamata nende üksikute konstruktsioonielementide erikaalu.
Arvutusmeetod on tavainimesele täiesti arusaamatu. Kui te ei nõustu STI poolt teile arvutatud kulumisprotsendiga, on teil õigus teha ehitus- ja tehniline ekspertiis. Sellise ekspertiisi käigus arvutatakse välja antud elamu füüsilise kulumise protsent.

Ostsime korteri pooleliolevasse majja...

Küsimus: 2002. aastal ostsime korteri pooleliolevasse majja. Organisatsioon läks pankrotti. Siis sai selle maja väidetavalt edasi firma X, kes ostis sellesse majja korterid ja bürood. Siis käisid pikad kohtuprotsessid pankrotihalduri ja firma X vahel. Selle tulemusena kaebas firma “X” poolelioleva maja omandiõiguse kohtusse. Meie, aktsionärid, kaebasime omakorda kohtusse poolelioleva ehitusprojekti osaluse pärast. Kohtuprotsesside käigus maja arestiti. Arreteerimine on nüüdseks tühistatud. Ettevõte “X” kogus meid kokku ja pakkus, et registreeriks osalused õigluses omandiõiguses. Pärast seda, kui viimane osanik oma osa registreerib, registreerib firma “X” õiguse oma korteritele ja ei midagi muud. Palun öelge, mida me peaksime tegema? Mida see tähendab? Alates 2002. aastast pole ju keegi maksnud näiteks maa renti.
Elena

Vastus: Kallis Jelena, Sa ei pea muretsema maa rendi pärast (maaõiguse küsimus võib huvi pakkuda alles siis, kui maja on kasutusele võetud). Kui teil on jõustunud kohtulahend, millega tunnistatakse teie omandiõigus poolelioleva ehitusprojekti osale, siis peaksite selle registreerima (õigus). Ma ei näe veel lõkse, see on tavaline protseduur, kuid kui soovite üksikasjalikumalt aru saada, siis soovitan teil tulla koos kõigi dokumentidega tasuta konsultatsioon meie kontorisse aadressil: N. Novgorod, tn. Nesterova, 9, kabinet 812, tel: 436-23-33

JSC PRECEDENT direktori asetäitja Elena Valerievna Nikonenkova

Põhineb osakondade ehitusnormidel (VSN) 53-86(r) „Eluhoonete füüsilise riknemise hindamise reeglid“

Väljavõte 1.1. Konstruktsiooni, elemendi, inseneriseadmete süsteemi (edaspidi süsteem) ja hoone kui terviku füüsilise kulumise all tuleb mõista nende esialgsete tehniliste ja tööomaduste (tugevus, stabiilsus, töökindlus jne) kadu. .) looduslike ja klimaatiliste tegurite ning inimtegevuse mõjul .

Füüsilist kulumist selle hindamise ajal väljendatakse konstruktsiooni, elemendi, süsteemi või hoone kui terviku kahjustuste kõrvaldamiseks objektiivselt vajalike remondimeetmete maksumuse ja nende asendamise maksumuse suhtega.

1.7. Füüsiline halvenemine sisemised süsteemid Hoonete inseneriseadmed tuleks üldiselt määrata vastavalt tabelile. 64-71, mis põhineb nende süsteemide moodustavate elementide tehnilise seisukorra hinnangul. Kui töötamise ajal asendati mõned süsteemi elemendid uutega, tuleks süsteemi füüsilist kulumist selgitada arvutustega, võttes aluseks üksikute elementide kasutusea vastavalt joonisel fig. 3 - 7. Sest Lõplik hinnang peaks olema väärtustest suurem.

Selgitus:

1. See on see tähendab, et kui uurimisel sisse Sel hetkel selle süsteemi aja jooksul ei ole sellel tabelite 64-71 järgi vigu (st on väiksema kulumisväärtusega), siis arvestatakse kulumist vastavalt elementide kasutuseale, sest sel juhul kulub kogu süsteemi kulumine suurem kui süsteemi tabelite järgi võttes. 64-71. Selgub, et süsteemil ei pruugi tabelite järgi vigu olla, kuid kui süsteemi kasutusiga on 55 aastat (alates selle hoone ehitamise kuupäevast), siis hinnatakse süsteemi kasutusea tabelite järgi, sest Nende tabelite kohaselt on sellise kasutusea korral süsteemil suurem kulumismäär. Punkti 1.7 kohaselt tuleks süsteemi hinnata vastavalt kõrgem väärtus füüsiline kulumine - vastavalt kasutusaja graafikutele.

2. Sest süsteem on olnud töös ehitamise hetkest kuni tänapäevani, siis vastavalt kasutusea graafikutele ei saa süsteemi üksikuid elemente füüsiliselt kasutada 55 aastat, see tähendab, et töö käigus vahetati üksikud elemendid uute vastu ( korralised remonditööd, hädaolukordadele reageerimine jne). Need. etteantud kasutuseaga süsteemi kulumist ei saa hinnata tabelite 64-71 abil (süsteemis tuvastatud defektide alusel).

3. Kui süsteemil on ülevaatuse hetkel tabelite 64-71 loetelule vastavaid kulumisjälgi, kuid samal ajal osutub kasutusea graafikute järgi kulumine väiksemaks kui tabelite järgi määratud kulumine. 64-71, siis kulumine, vastavalt punktile 1.7, aktsepteeritakse suuremas väärtuses, s.o. sel juhul - vastavalt tabelitele 64-71.

4. Sest See hoone on ehitatud enam kui 50 aastat tagasi, siis on süsteemi põhielementide (sisemised torustikud (püstikud) sooja veevarustuseks, soojaveevarustuseks, kütteks, malmist kanalisatsioonitorud) kasutusiga ületatud ja on 80% st see on vajalik kapitaalremont hoone insenerisüsteem, olemasoleva süsteemi väljavahetamisega - tehnovõrgud ja inseneriseadmed uue nõuetele vastava vastu kaasaegsed standardid ja Vene Föderatsioonis nende süsteemide jaoks vastu võetud eeskirjad.

5. Rakendused:

Elemendi kasutusea graafikud

Riis. 3. Sisemise kuuma veevarustussüsteemi füüsiline kulumine

1 - tsingitud torudest püstikud; 2 - igat tüüpi käterätikuivatid, tsingitud torudest valmistatud liinid; sulgeventiilid, messing; igat tüüpi segistid; 3 - mustadest torudest püstikud ja vooluvõrgud; sulgeventiilid - malm

Riis. 4. Keskküttesüsteemi füüsiline kulumine

1 - malmist radiaatorid; 2 - terasest püstikud, konvektorid;

3 - mustast terasest põhitorud; 4 - igat tüüpi õhusoojendid;

5 - igat tüüpi sulgeventiilid

Riis. 5. Siseveevarustussüsteemi füüsiline kulumine

1 - tsingitud torujuhtmed;

2 - keraamilised ja malmist jäätmemahutid;

3 - messingist valmistatud mustast terasest torujuhtmed, PVC torujuhtmed, kraanid ja sulgeventiilid;

4 - malmist kraanid ja sulgeventiilid

Joonis 6. Sisekanalisatsiooni füüsiline kulumine

1 - malmist torujuhtmed, malmist vannid;

2 - malmist ja roostevabast terasest valamud ja valamud;

3 - terastorustikud, terasvannid, tualetid, valamud, keraamilised valamud, asbesttsemendi torustikud;

4 - emailitud terasest valamud ja valamud;

5 - PVC torujuhtmed

Joonis 7. Sisemiste elektriseadmete süsteemi füüsiline kulumine

1 - peidetud korterisisesed võrgud; 2 - avatud korterisisesed võrgud; 3 - ASU, maanteed; 4 - elektriseadmed

SISEMISE FÜÜSILISE KULMUMISE TABELIDINSENERISEADMETE SÜSTEEMID

Sooja vee süsteem

Tabel 65

Kulumisjälgi	Füüsiline halvenemine, %	Tööde ligikaudne ulatus
Tihendi tihendite, segisti tihendite ja sulgeventiilide nõrgenemine, vooluvõrgu ja püstikute soojusisolatsiooni üksikud rikkumised		Õlitihendite täitmine, tihendite vahetus, torustike soojusisolatsiooni paigaldamine (kohati)
Torujuhtmete keermestatud ühenduste ja sisselõigete ventiilide kohtades tilkuvad lekked; üksikute käterätikuivatite talitlushäired (lekked, värvimuutused, remondi jäljed); vooluvõrkude ja püstikute soojusisolatsiooni rikkumised; Korrosioonikahjustused maanteedel, kohati		Sulgventiilide ja individuaalsete käterätikuivatite osaline vahetus, magistraaltorustike vahetus (mõnes kohas), soojusisolatsiooni taastamine
Segistite ja sulgeventiilide talitlushäired; torustike ja maanteede remondi jäljed (klambrid, plaastrid, üksikute sektsioonide vahetus); käterätikuivatite ebarahuldav töö; torujuhtmete märkimisväärne korrosioon		Sulgemisventiilide, segistite, käterätikuivatite vahetus; magistraaltorustike ja püstikute osaline vahetus
Süsteemi rike: sulgeventiilide, segistite, käterätikuivati ​​tõrge, süsteemi kapitaalremondi jäljed klambrite, osaliste vahetuste, keevitamise näol; süsteemi elementide korrosioon		Täielik süsteemi vahetus

Keskküttesüsteem

Tabel 66

Kulumisjälgi	Füüsiline halvenemine, %	Tööde ligikaudne ulatus
Tihendite ja sulgeventiilide pakkimine, kütteseadmete ja püstikute värvimuutus, torustike soojusisolatsiooni rikkumine (mõnes kohas)		Tihendite vahetus, õlitihendite täitmine, torude soojusisolatsiooni taastamine (kohati)
Tilklekked sulgeventiilide, seadmete ja kütteseadmete sektsioonides; eraldi klambrid püstikutel ja vooluvõrgul; torustike soojusisolatsiooni olulised rikkumised; küttekeha remondi jäljed		Sulgemisventiilide, üksikute kütteseadmete osaline vahetus, üksikute püstikute ja maanteede üksikute lõikude vahetus; soojusisolatsiooni taastamine; õhusoojendite remont ja reguleerimine
Tilklekked kütteseadmetes ja nende sisestamise kohtades; kütteseadmete lekete jäljed, nende taastamise jäljed, suur hulk tõusutorude ja vooluvõrkude klambrid, nende parandamise jäljed (mõnes kohas) ja valikuline asendamine; magistraaltorustike korrosioon; õhusoojendite ebarahuldav jõudlus		Trasside vahetus, püstikute ja kütteseadmete osaline vahetus, soojapidavuse taastamine, õhusoojendite vahetus
Torujuhtmete (tõusutorud ja vooluvõrgud) suured kahjustused, raske lüüasaamine rooste, kohati remondijäljed (klambrid, keevitamine), kütteseadmete ja sulgeventiilide ebarahuldav töö, nende keemine; torujuhtmete soojusisolatsiooni oluline rikkumine		Täielik süsteemi vahetus