Новости звезд
Расчет неустранимый физический износ. Виды износа и методы его определения
86. Износ имущества: типы износа, методы определения износа имущества
После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он включает три вида износа:
физический износ; функциональный износ; внешний износ.
Физический износ - износ, связанный со снижением работособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п.
Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующих на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие «сверхулучшений» и др.
Внешний износ (экономический износ) - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа - общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос).
Физический и функциональный износ можно разделить на два вида:
1) исправимый - износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
2) неисправимый - износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.
Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа: метод разбивки; метод экономической жизни; метод сравнения продаж.
Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый. Накопленный износ определяют по формуле:
Ин = 1 – (1 – Иф)(1 – Ифункц)(1 – Ивн),
где Ин - накопленный износ объекта оценки; Иф - физический износ объекта оценки в долях; Ифункц - функциональный износ объекта оценки в долях; Ивн - внешний износ объекта оценки в долях.
Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определенный в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстро изнашиваемые - элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.
Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
«сверхулучшениями».
Недостатки, требующие добавления элементов, проявляются отсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Величина износа определяется как разница между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Например, затраты на установку сигнализации в старом складе - 80 тыс. руб., а ее установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб., следовательно, 15 тыс. руб. - устранимый функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина связанного с ними функционального износа определяется следующим образом:
Ифункц = Восстановительная стоимость существующих элементов – Физический износ существующих элементов – Стоимость возврата материалов (определеяется на базе утилизационной стоимости) + Стоимость демонтажа существующих элементов + Стоимость устройства новых элементов
«Сверхулучшения» - характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус относящийся к ним физический износ плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если при оценке используется стоимость замещения, предполагается отсутствие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.
Аналогично определяется неустранимый функциональный износ:
за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизводства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитализированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;
за счет позиций, включенных в стоимость, но которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции;
за счет «сверхулучшений» - определяется в зависимости от взятого за основу вида стоимости.
Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате или дополнительными затратами на эксплуатацию из-за функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т.п.).
Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Основные методы оценки внешнего износа:
сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.
Метод экономической жизни - определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.
Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:
Где И - износ, руб.;СВ - стоимость воспроизводства, руб.; ЭВ - эффективный возраст, лет; СЭЖ - типичный срок экономической жизни, лет.
Где И - износ в процентах от стоимости воспроизводства.
Срок экономической жизни - отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка - уменьшить.
Эффективный возраст - возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом - количеством лет, прошедших со дня постройки.
Метод срока жизни часто применяется для оценки физического износа.
Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: «Оценка недвижимости»
Тема: «Виды износа и методы его определения»
Сургут 2011
- СОДЕРЖАНИЕ
- ВВЕДЕНИЕ
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ
- СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект.
Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИЗНОСА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
Физический,
Функциональный
Внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).
Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
2. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС И МЕТОДЫ ЕГО РАСЧЕТА
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
Нормативный (для жилых зданий);
Стоимостной;
Метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
Иф - физический износ здания, %;
Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;
Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
п - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.
Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
По причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
Трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
Невозможность измерения функционального и внешнего износа;
Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
И - износ;
ЭВ - эффективный возраст;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».
«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
3. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС И МЕТОДЫ ЕГО РАСЧЕТА
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на: устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
недвижимость стоимость износ затрата
4. ВНЕШНИЙ ИЗНОС И МЕТОДЫ ЕГО РАСЧЕТА
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
Метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):
И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ
Эффективный возраст - продолжительность жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.
Срок экономической жизни - продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.
После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.
Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
6. Метод распределения.
7. Метод выделения.
Определение стоимости земельного участка методом капитализа ции земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муни ципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.
Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок куплипродажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.
1. Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. - 2007.
2. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. - 2007.
3. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и виды износа, сущность физического и функционального износа. Методика расчета функционального износа. Устранимость дефектов и эксплуатационные качества изделия. Направления проведения модернизации элементов изношенного изделия или здания.
дипломная работа , добавлен 22.06.2012
Оценка физического износа конструктивного элемента и здания. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Мероприятия и их обоснование по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.
курсовая работа , добавлен 23.01.2014
Рассмотрение проблемы определения износа в оценке стоимости объекта недвижимости. Описание и вычисление износа, его экономического содержания, видов. Анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, выявление их достоинств и недостатков.
курсовая работа , добавлен 06.12.2014
Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
дипломная работа , добавлен 09.08.2010
Определение физического износа методом эффективного возраста и методом эффективного возраста по конструктивным элементам. Формула для определения износа нормативным методом. Подробный расчет по каждому методу и согласование полученных результатов.
курсовая работа , добавлен 10.05.2014
Основные методы начисления амортизации. Понятие и виды износа. Характеристика предприятия Группа компаний "СтройТех". Методы расчета физического износа. Способ списания стоимости пропорционально объёму продукции (работ). Пути снижения износа оборудования.
курсовая работа , добавлен 11.12.2014
Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.
контрольная работа , добавлен 11.11.2014
Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа , добавлен 13.05.2015
Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация , добавлен 21.04.2015
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
К атегория:
Техническое обслуживание дорожных машин
Методы определения износов деталей
Износы деталей могут быть определены следующими основными методами: микрометрическим измерением (микрометраж); взвешиванием деталей; анализом отработавшего масла; при помощи «меченых» атомов и замеров отпечатков, наносимых на изнашиваемую поверхность.
Основные требования, которые должны предъявляться к методу определения износа, сводятся к следующему:
а) на испытание по определению износа должно затрачиваться по возможности минимальное время;
б) метод должен позволять улавливать износ за сравнительно короткое время;
в) при определении износа нежелательна частая разборка и сборка агрегатов;
г) детали за время испытаний не должны сильно изнашиваться (если в этом случае не ставятся специальные цели).
До настоящего времени для определения износа деталей еще часто применяется метод микрометрического измерения. Этот метод базируется на определении размеров деталей при помощи микрометров или других измерительных приборов перед началом износа и в процессе работы машины.
Величину линейного износа устанавливают разностью замеров в разных местах трущейся поверхности. Определение износа деталей какого-либо агрегата этим методом требует большой затраты времени и во всех случаях сопряжено с некоторыми погрешностями. При малой длительности работы машины определить износ почти невозможно.
Чтобы определить значительный износ, нужно проводить довольно длительные испытания агрегатов с большим количеством разборок и сборок. Частые разборки и сборки приводят к нарушению первоначальных посадок деталей, что вызывает некоторые отклонения от исходного состояния испытуемого агрегата.
На точность измерения при микрометрировании влияют следующие факторы:
а) определяя износ по диаметру отверстия цилиндра или поверхности вала, замеряют диаметр, который может изменяться не только от износа, но и вследствие деформации; следовательно, определить износ без существенной погрешности нельзя;
б) ошибки в определении износа микрометрированием появляются от непостоянства температуры инструмента и измеряемой детали, особенно, когда износ измеряется микронами;
в) повторно измерить один и тот же диаметр по одному и тому же направлению не удается, поэтому точно определить износ в этом случае не всегда возможно.
Методом микрометрирования возможно только приблизительное измерение износа в определенном месте детали.
Метод взвешивания деталей до испытаний и после них. Линейный износ при этом методе определяется как износ, распределенный равномерно по поверхности детали. При вычислении износа подсчитывается размер изношенной поверхности и учитывается удельный вес металла детали.
При необходимости определения суммарного износа деталей агрегата или узла применяется метод обнаружения металла в отработавшем масле.
Так как продукты износа деталей состоят из мельчайших металлических частиц, окислов металлов и продуктов химического взаимодействия металлов с активными составляющими масла, которые находятся в нем во взвешенном состоянии, то для определения суммарного износа от масла отбираются пробы, которые сжигаются, и в оставшейся золе содержание металла определяется химическим анализом или полярографическим методом.
Пользуясь этим методом, решают ряд задач, имеющих важное значение в определении износа, а именно:
а) когда необходимо отбирать пробу масла, которая могла бы характеризовать среднее содержание железа в нем;
б) как определить содержание железа в масле;
в) к каким поверхностям отнести обнаруженный износ, если он был результатом трения нескольких поверхностей, и т. д.
В настоящее время все эти задачи решены. Основным недостатком этого метода является невозможность определения линейных износов отдельных деталей, положительной же стороной его является возможность определения износа на любом этапе испытаний без прекращения работы агрегата. Это дает возможность построить график износа агрегата и определить общие износы его при работе на разных режимах за короткое время. С применением этого метода удалось получить значительную экономию времени при испытаниях на износ.
Одним из методов определения суммарного износа деталей является метод меченых атомов, или радиоактивных изотопов, которые обладают способностью излучать электрически заряженные а- и (3-частицы или электромагнитные улучи в процессе радиоактивного распада. Специальные приборы позволяют регистрировать и измерять излучение, а следовательно, обнаруживать частицы радиоактивного препарата в любой среде и определять его количество.
Следовательно, если в поверхностный слой детали ввести радиоактивное вещество, то в процессе работы машины с поверхности трения детали вместе с продуктами износа основного металла будут удаляться также и частички радиоактивного вещества. По количеству радиоактивного вещества в смазке можно установить нарастание износа в испытуемой паре деталей. При этом методе определения износа нужно в первую очередь решить вопрос, каким способом ввести в поверхностный слой исследуемой детали радиоактивные изотопы без нарушения геометрической формы детали и физико-механических свойств ее металла.
Известны следующие способы насыщения деталей радиоактивными изотопами:
а) изотопы вводятся в металл детали при ее отливке. Этот способ является более целесообразным при активировании небольших деталей, требующих короткого цикла обработки;
б) радиоактивное вещество вводится в поверхностные слои детали через электролит, если деталь в процессе изготовления покрывается каким-либо металлом гальваническим способом;
в) облучение (насыщение) поверхностных слоев детали радиоактивными изотопами;
г) насыщение деталей способом диффузии, когда некоторые элементы проникают в поверхность твердого тела при его нагревании;
д) способ Научно-исследовательского института гражданского воздушного флота (НИИГВФ), когда на изнашиваемую поверхность детали запрессовывается вставка из радиоактивного металла, которая изнашивается вместе с основным металлом детали, что дает возможность судить о степени нарастания износа.
Последний способ отличается простотой и доступностью и может быть применен для активирования шеек валов, подшипников, поршневых колец и других деталей агрегатов без нарушения свойств поверхностных слоев деталей. Этот способ может быть применен не только для изучения износа, но и для постоянного контроля за сильно нагруженными деталями агрегата или машины.
Появление в масле радиоактивных частиц от активированной вставки, запрессованной на определенную глубину от поверхности трения, будет указывать на то, что износ данной детали достиг своего предела и, следовательно, машину нужно останавливать для разборки и ремонта.
Способ меченых атомов, или радиоактивных изотопов, по сравнению с методом определения износа по содержанию металла в масле химическим анализом отличается значительно большей чувствительностью и дает возможность непрерывно оценивать содержание радиоактивного элемента в циркулирующем масле. Этот новый метод определения износа находит довольно широкое практическое применение.
Рис. 5. Схема вырезания лунок
Рис. 6. Вырезанные лунки:
а - на поверхности поршневого пальца; б - на зеркале цилиндра двигателя
Для определения износа применяется еще один способ - так называемый способ искусственных баз, разработанный М. М. Хрущовым и Е. С. Берковичем.
По этому способу на поверхности трения детали вырезают специальным прибором и инструментом маленькие лунки заранее известной геометрической формы. До испытания измеряют длину лунки на поверхности детали и вычислением определяют ее начальную глубину.
После проведения испытаний вторично измеряют длину лунки на поверхности детали и вычисляют изменившуюся глубину. Разность глубин до и после испытаний является величиной линейного износа в данном месте трущейся поверхности детали.
Способ искусственных баз является более точным по сравнению с микрометрическим измерением, так как дно вырезанной лунки является постоянной базой, от которой ведется измерение, и, кроме того, износ определяется в одном и том же месте, что исключает некоторые погрешности микрометрирования. Точность определения износа при данном методе исчисляется в 1-1,5 мк.
На рис. 6 показаны лунки, вырезанные на поверхности поршневого пальца и на зеркале цилиндра двигателя.
К атегория: - Техническое обслуживание дорожных машин
