Техника дисконтирования лежит в основе применения доходного подхода и позволяет определить текущую стоимость будущих ожидаемых выгод

Техника дисконтирования

Техника дисконтирования лежит в основе применения доходного подхода и позволяет определить текущую стоимость будущих ожидаемых выгод. Такие выгоды определяются путем прогноза получения определенных денежных сумм (которые обычно называются денежными потоками) в определенные моменты времени в будущем. Денежные потоки преобразуются с помощью процедуры дисконтирования в текущую стоимость, которая чаще всего и является ориентиром стоимости в рамках доходного подхода.

Основная формула процедуры дисконтирования следует из функции денег, описывающей текущую стоимость будущих денежных поступлений:

где S – текущая стоимость 1 будущих денежных потоков;

D n – прогнозируемый денежный поток в n -ый период;

n – номер прогнозного периода;

N – общее количество периодов прогнозирования;

і – ставка дисконта 2 ;

R – стоимость реверсии – текущее значение дохода от распоряжения объектом в постпрогнозный период 2 .

Из формулы (13) очевидно, что для определения текущей стоимости будущих выгод необходимо:

Определиться с периодом прогнозирования (это может быть в зависимости от конкретной ситуации год или месяц, или какой либо другой период);

Определиться со сроком прогнозирования (как правило, подобные прогнозы составляются на 5-10 лет);

Определить размер будущих денежных поступлений в каждый период прогнозирования;

Определить ставку дисконта;

Определить текущую стоимость реверсии.

Техника дисконтирования в таком виде широко применяется для оценки недвижимого имущества, бизнеса и нематериальных активов; в инвестиционном анализе и как бухгалтерская процедура определения стоимости актива в пользовании.

Оценки дисконтированного денежного потока, как и другие оценки, основанные на доходе, базируются на анализе исторических данных и предположениях о будущих рыночных условиях, которые влияют на предложение, спрос, расхода, доходы и потенциальные риски. Эти предположения определяют способность имущества или бизнеса приносить доход, на основании чего разрабатываются модели соответствующих доходов и расходов.

Частота денежных потоков (месячных, квартальных, годовых) должна определяться на основе рыночных данных и моделировать обычную периодичность получения денег на данном рынке для данного типа имущества.

1. Чистый операционный доход

Формула (13) говорит о том, что ориентир стоимости, полученный с помощью техники дисконтирования, определяется будущими денежными потоками. Поскольку мы говорим об ориентире стоимости полного права собственности (т.е., о стоимости имущества), логично предположить, что денежные потоки, фигурирующие в формуле, – это деньги, которые получает собственник после того, как будут оплачены все затраты, связанные с получением этого дохода.

Такой денежный поток получил в литературе название чистого операционного дохода (ЧОД):

Чистый операционный доход - прогнозируемая сумма поступлений от использования объекта оценки после вычитания всех затрат, связанных с получением этой суммы .

ЧОД рассчитывается как разность между валовыми доходами и расходами.

валовой доход - совокупное поступление средств, которые можно ожидать получить от реализации прав, связанных с объектом оценки .

При определении рыночной стоимости валовой доход рассчитывается исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Прогноз валового дохода строится на основании рыночной информации об аналогичных источниках дохода.

Применительно к недвижимости это, как правило, доход от сдачи в аренду. Применительно к бизнесу – это прогноз объема реализации товаров или услуг в денежном выражении.

Для расчета ЧОДа из прогнозируемого валового дохода необходимо вычесть расходы, связанные с его получением.

В случае с действующим недвижимым имуществом ЧОД обычно рассчитывается как валовой доход минус потери от незанятых мест, потери от неуплаченной арендной платы и операционные расходы. В состав расходов также могут включаться капитальные затраты.

В случае строящегося недвижимого имущества, валовый доход описывается прогнозные поступлениями от продажи помещений или зданий, а расходы представляют собой затраты на строительство

Применительно к оценке бизнеса денежный поток чаще всего включает все денежные входящие и исходящие потоки как операционного, так и капитального характера. При этом дисконтированный денежный поток равняется сумме, которую инвестор может изъять из бизнеса, без ущерба для финансирования операционной деятельности и развития бизнеса.

1. Прямая и непрямая капитализация

Процедура дисконтирования, описываемая формулой (13) в литературе часто называется процедурой непрямой капитализации .

В частном случае в предположении о постоянстве дохода первое слагаемое в формуле (13) представляет собой сумму N первых членов геометрической прогрессию. Тогда выражение (13) можно переписать в виде:

(14)

Если теперь дополнительно к постоянству доходов предположить еще и неограниченно долгий срок их получения (т.е., полагаем в формуле (13) D n – Const = D и

), то формула дисконтирования (13) упрощается до формулы прямой капитализации 1:

(15)

В рамках прямой капитализации стоимость будущих доходов прямо пропорциональна размеру дохода и обратно пропорциональна ставке дисконта, которую в данном случае называют ставкой капитализации 2 .

Этот результат справедлив, если 1/(1+i )<1 или i >0, в противном случае сумма геометрической прогрессии (15) стремиться к бесконечности.

Формула прямой капитализации широко применяется в доходном подходе при оценке недвижимости, поскольку срок экономической эксплуатации недвижимости достаточно большой, а доход сравнительно постоянный (это в подавляющем большинстве случаев доход от сдачи в аренду).

1. Определение стоимости реверсии

Очевидно, что прогнозирование денежных потоков в отдаленном будущем (например, после 5 лет) – дело явно не благодарное и не убедительное. Поэтому срок прогнозирование N (т.е. кол-во периодов прогнозирования) в формуле дисконтирования должен быть ограничен. В то же время необходимо сделать определенные предположения о судьбе объекта по истечению этого срока. Такие предположения лежат в основе определения стоимости реверсии.

Существует несколько подходов к определению стоимости реверсии в зависимости от соотношения между периодом прогнозирования доходов и сроком экономической эксплуатации объекта.

Если период прогнозирования больше или равен сроку экономической эксплуатации объекта, то тогда стоимость реверсии может быть определена как стоимость ликвидации объекта, приведенная к текущему значению на дату оценки.

В другом предельном случае, можно предположить, что в постпрогнозный период величина ЧОДа будет постоянна и неограниченна во времени. Сравнивая формулы (14) и (15) можно прийти к выводу, что в этом случае стоимость реверсии можно определить по формуле:

(16)

1. Общие подходы к определению ставки дисконта и капитализации

В формулах финансовой математики роль коэффициента, который позволяет приводить текущую стоимость к будущей, или наоборот в зависимости от рассматриваемой модельной ситуации играли либо ставка кредитования либо депозитная ставка.

При определении стоимости имущества в рамках доходного подхода роль такого коэффициента играет ставка дисконта или ставка капитализации (см. формулу (14) и (15)). Причем поскольку прямая капитализация является предельным случаем непрямой капитализации, смысл этих величин совпадает.

Расчет текущей стоимости будущих доходов по формуле (13) не совпадает ни с одной из модельных ситуаций, рассмотренных выше в рамках финансовой математики. Получение дохода от объекта не является ни кредитованием, ни депонированием. С другой стороны, финансовый смысл такого расчета близок и к одной и к другой операции. Поэтому идеология расчета ставки дисконта в рамках доходного подхода должна совпадать с идеологией расчета ставки кредитования или депонирования.

Общая идея определения ставки дисконта состоит в том, что инвестор имеет альтернативы вложения денежных средств. Различные альтернативы характеризуются различными рисками, которые сопутствуют вложению. Например, можно положить деньги на депозит в банке. В этом случае очевидными являются следующие риски: риск того, что инфляция обесценит вложение, риск банкротства банка. В случае инвестиций в недвижимость кроме тех же инфляционных рисков существуют риски неблагоприятного изменения цен на недвижимость, риск низкой ликвидности (достаточно большого времени реализации объекта и его большой стоимостью), риск, связанный с необходимостью управления недвижимостью и т.п. Инвестиции в ценные бумаги или какой-либо бизнес также сопряжены со своими специфическими рисками, например, отраслевыми, или рисками менеджмента. За то, что вложение подвержены рискам, инвестор желает компенсации в виде определенного уровня доходности своих вложений. Причем чем более рискованным, по мнению инвестора, является вложение, тем более высокий уровень доходности он вправе ожидать от инвестиции.

Из этих рассуждений следует один из наиболее популярных способов расчета ставки дисконта, который называется методом суммирования или кумулятивного построения.

В рамках этого метода ставка дисконта определяется как сумма рисков, которым, по мнению инвестора подвержена инвестиция.

Прежде всего, определяется т.н., безрисковая ставка – это ставка доходности наиболее безопасного, по мнению инвесторов, вложения средств. К таковым в цивилизованном мире обычно относят вложения в государственные ценные бумаги или депозиты первоклассных банков. Ставка доходности таких вложений колеблется в пределах 2-5% до вычета налога на доход.

Определить безрисковую ставку в условиях любой другой страны по сравнению с безрисковой ставкой США или Европы можно прибавив к безрисковой европейской ставке риск страны, публикуемый ведущими рейтинговыми мировыми агентствами.

Полученное таким способом значение безрисковой ставки в Украине приблизительно совпадает со средними ставками валютных депозитов крупных украинских банков.

Далее для определения ставки дисконта конкретная инвестиция сравнивается с безрисковым вложением на предмет дополнительных рисков. В результате сравнения к безрисковой ставке прибавляются премии, характеризующие эти риски.

Примером перечня дополнительных рисков, которые обычно на практике рассматривают оценщики при определении ставки дисконта может быть следующий 1:

Другим широко известным методом определения ставок дисконта является метод экстракции из рыночных данных , который больше применим к недвижимости. Основная идея метода заключается в том, что фактические доходы от объекта и его стоимость связаны между собой формулой прямой капитализации (15). Тогда, зная уровень доходов от подобных объектов и стоимость подобных объектов (например, стоимость квартир и ставки арендной платы для тех же квартир, публикуемых в риэлтерских предложениях) можно из формулы (15) определить ставку капитализации подобных инвестиций, которая на сегодня воспринимается рынком.

Причем такой способ определения ставки содержит в себе коллективное мнение инвесторов о всех рисках данного рынка.

1. Учет налогового планирования при определении ставки дисконта и капитализации

ЧОД может измеряться на до-налоговой или после-налоговой основе. Как правило, речь идет о прямых налогах на прибыль или подоходном налоге.

Учет налогов зависит от конкретной ситуации. Малый бизнес целесообразно оценивать на до-налоговой основе. Применение доходного подхода к большому предприятию, скорее всего, потребует после-налоговой основы. Важно, чтобы расчет ставки дисконта соответствовал выбранной основе измерения ЧОДа.

Если ставка дисконта определяется методом суммирования, то, очевидно, что премии за дополнительные риски инвестор желает получить на руки т.е., после уплаты предполагаемых налогов. Нужно проявлять внимание при определении безрисковой ставки. В некоторых странах доходы по государственным ценным бумагам освобождены от налогообложения.

Если рассматривать ситуацию в Украине и определение безрисковой ставки по валютным депозитам, то следует учитывать, что доход по таким депозитам не освобождается от уплаты налога на прибыль, поэтому при расчетах на после-налоговой основе общая ставка доходности по депозитам подлежит корректировке на налог:

(17)

где і пн – ставка дисконта для ЧОДа на после-налоговой основе;

і дн – ставка дисконта для ЧОДа на до-налоговой основе;

q – ставка налога.

1. Прямая капитализация переменных потоков

Существует ряд простых, но возможных к реализации на практике ситуаций, которые позволяют упростить формулу (13). Предположим что доход не постоянен, а с каждым периодом растет с определенной скоростью, например на p % каждый период. Т.е.,

D n = D (1+p ) n . Тогда общую формулу дисконтирования можно записать в виде:

(18)

Предполагая неограниченный срок получения такого постоянно растущего дохода можно также перейти к формуле прямой капитализации в виде:

, (19)

(20)

Формула (19), очевидно, имеет смысл, если

или p < i . В противном случае сумма геометрической прогрессии (18) стремиться к бесконечности.

Можно также предположить, что доход увеличивается каждый период на некоторую постоянную величину h . Тогда общую формулу непрямой капитализации в предположении о неограниченности дохода можно записать в виде:

(21)

С помощью несложных математических преобразований формулу(18) можно привести к виду:

(22)

Поскольку во втором слагаемом в знаменателе стоит i 2 , и i <1 второе слагаемое вносит большой вклад в общую сумму. Не исключена ситуация, когда доход не возрастает (h >0), а, наоборот, постоянно уменьшается (h <0). Тогда для того, чтобы стоимость была положительна необходимо выполнение условия

.

Наконец, можно представить себе ситуацию, периодического изменения дохода, такую ситуацию можно смоделировать следующим прогнозом:

(23)

Т.е., постоянный доход D варьируется от периода к периоду на некоторую величину h .

Используя формулы суммы геометрической прогрессии со знаменателями 1/(1+ i ) и -1/(1+ i ) , нетрудно показать, что формулы прямой капитализации принимают следующий вид:

(24)

1. Учет инфляционных ожиданий при расчете ставки дисконта

Существенным вопрос при прогнозировании потоков является учет инфляции. В зависимости от того учитывается ли в явном виде инфляция при прогнозировании или нет, различают номинальный и реальный денежные потоки:

номинальный денежный поток - денежный поток в прогнозных ценах на будущие периоды с учетом прогнозного уровня инфляции. )

реальный денежный поток - денежный поток в ценах, фиксированных на дату оценки, без учета прогнозного уровня инфляции. .

Выбор ставки дисконта должен соответствовать выбранному реальному или номинальному денежному потоку. Если прогноз учитывает инфляционные ожидания, то и ставка дисконта также подлежит корректировке. Эта корректировка производится на основе формулы (19), где f – ставка дисконта для номинального денежного потока, і – ставка дисконта для реального денежного потока, а р – прогнозируемый уровень инфляции.

Т.е., исходя из вывода данной формулы, можно заключить, что эта корректировка делается в предположении о постоянстве уровня инфляции в будущем.

1. Учет структуры капитала при расчете ставки дисконта

Часто на практике инвестирование осуществляется с помощью комбинации собственного и заемного капитала. Сумму заемного и собственного капитала называют инвестированным капиталом.

Учесть этот факт можно двумя способами. Первый способ – это предусмотреть при расчетах расходы на обслуживание кредита. Полученный в результате денежный поток называется потоком доходов на собственный капитал, а определенная таким способом текущая стоимость представляет стоимость собственного капитала.

Второй способ – не учитывать расходы по обслуживанию долга. В этом случае рассчитываемый денежный поток называется потоком доходов на инвестированный капитал, а текущая стоимость отражает стоимость инвестированного капитала (т.е., суммарную стоимость собственного и заемного капитала).

Обозначим общую стоимость инвестированного капитала S , доля заемного капитала в общей стоимости mS (m < 1). Предположим:

доход от объекта D без учета платежей по кредиту постоянен и получается неограниченно долго;

кредит предоставлен на неограниченно долгий срок, поэтому, как следует из (7) аннуитетный платеж по нему равен y

Текущая стоимость единицы (реверсии) - это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одного доллара, который должен быть получен в будущем. Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке инвестиций.

Рис. 3-6. Текущая стоимость реверсии - графическая иллюстрация

Текущая стоимость реверсии (V) описана графически на рис. 3-6. Данный коэффициент используется для оценки текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего единовременного поступления денежных средств с учетом заданного процента. При применении фактора текущей стоимости используются понятия дисконтирование (discounting) или ставка дисконта (discount rate), противоположные понятиям накопление (compounding) и ставка процента (interest rate), применяемым при расчете накопленной суммы единицы.

Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Насколько меньше (сумма дисконта), зависит от: а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств и б) необходимой ставки процента или дисконта.

Например, при 10%-ной ставке процента (ставке дисконта) текущая стоимость 100,00 долл., ожидаемых к получению через год, равна 90,91 долл. Арифметическая проверка: если сегодня инвестор вкладывает 90,91 долл. и в течение следующего года может получить чистый доход в 9,09 долл., то процент составит 9,09 долл.; поэтому через год основная сумма инвестиций, включая добавленный процент, будет равна 100,00 долл. (90,91 долл. + 9,09 долл. = 100,00 долл.).

Инвестор, который рассчитывает получить через два года 100,00 долл. и вкладывает сегодня 82,64 долл., получит 10%-ную годовую ставку. Проверка: при 10%-ной годовой ставке 82,64 долл. превратятся через год в 90,91 долл., а через 2 года - в 100,00 долл.

Смысл проведения подобных расчетов при работе с недвижимостью состоит в том, чтобы определить сумму, которую следует уплатить за землю сегодня с тем, чтобы перепродать ее с выигрышем в будущем. Например» инвестор, рассчитывающий перепродать собственность через 2 года за 10 000 долл., должен решить, сколько ему следует предложить эа землю сегодня. Если инвестор требует 10%-ную ставку дохода на вложенный капитал, то максимальная сумма, которую он сейчас может предложить продавцу - 8 264 долл. Более низкая цена повысит ставку дохода на инвестиции. Напротив, более высокая цена воспрепятствует достижению требуемой 10%-ной ставки дохода.

Формула расчета текущей стоимости реверсии

Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

Читатель видит, что данный фактор является обратной величиной от накопленной суммы единицы. Поэтому любая задача, которая может быть решена с использованием фактора накопленной суммы единицы, может быть также решена с применением фактора реверсии, однако не через умножение, а через деление.

Например, как показано ранее, 100,00 долл., накапливаемые по сложной ставке 10%, через пять лет возрастут до 161,05 долл. Поскольку 100,00 долл. через пять лет превратятся в 161,05 долл., то 62,05 долл. - это та сумма, которая за пять лет возрастет до 100,00 долл. Ниже показан анализ коэффициентов для данного примера:

Построение таблиц

Как и в случае с накопленной суммой единицы, регулярное и интенсивное использование в расчетах фактора текущей стоимости единицы вызвало необходимость построения стандартных таблиц. Текущая стоимость единицы приводится в колонке 4 многих таблиц сложного процента. Она рассчитывается по формуле, описанной ранее:

Поскольку это величина, обратная накопленной сумме единицы, таблицы могут быть построены соответствующим образом, как это показано в табл. 3-5:

Построение таблицы текущей стоимости реверсии (годовая ставка = 10%)

В некоторых таблицах на одной и той же странице приведены величины текущей стоимости единицы при различных ставках дисконта (процента). Такие таблицы могут быть удобны, например, для показа будущей покупательной способности 1 долл. при различных темпах инфляции. Табл. 3-6 показывает это при ставках 3, 6, 10 и 15%. Линия текущей стоимости единицы при различных ставках дисконта показана графически на рис. 3*7.

ТАБЛИЦА 3-6

Будущая покупательная способность 1,00 долл. при различных темпах инфляции

Индекс инфляции

Более частое дисконтирование

Как и в случае со сложным процентом, интервалы между периодами дисконтирования могут быть короче (более частыми), чем один год. В расчете текущей стоимости реверсии это учитывается так же, как и при накоплении процента. Номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов (например, при поквартальном дисконтировании делится на 4), а число периодов в году умножается на число лет.

Линии текущей стоимости при различных ставках дисконта

Применение финансового калькулятора

Для того чтобы с помощью калькулятора определить текущую стоимость известной будущей суммы, введите число временных периодов - N, периодическую ставку процента - %I и известную будущую стоимость - FV. Затем нажмите клавиши COMPUTE и PV. Дисплей покажет текущую стоимость. (На некоторых калькуляторах предварительно следует установить регистр CI.) Рис. 3-8 показывает, какие клавиши калькулятора необходимо использовать для определения текущей стоимости 10 000 долл., которые должны быть получены через пять лет при годовой ставке дисконта 10%.

Результат: 6209,21 (на дисплее)

Рис, 3-в. Клавиши калькулятора, используемые для расчета текущей стоимости реверсии при ставке дисконта 10%, ежегодном дисконтировании за 5 лет и будущей стоимости 10 000 долларов

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

«Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

компенсацию за риск;

компенсацию за низкую ликвидность;

компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 5.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.