Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Особенности затратного подхода

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1. Оценка новых или недавно построенных объектов.

В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Технико-экономическое обоснование нового строительства.

Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод о экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

4. Оценка объектов незавершенного строительства.

Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

5. Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

7. Оценка в целях страхования.

Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

8. Переоценка основных фондов предприятий.

9. Недостаток информации для применения других подходов к оценке.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при наличии неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

2. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений

Восстановительная стоимость(ВС) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков, прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. Стоимость замещения всегда подлежит корректировке на имеющиеся различия между объектом оценки и замещающим объектом с целью приближения ее к стоимости воспроизводства.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительных работ, принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые строительные затраты- капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:

Если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;

Объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;

Уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;

Уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.

Косвенные затраты- капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.

К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

Проектно-изыскательские работы;

Оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

Расходы на финансирование за счет кредита;

Страхование всех рисков;

Налоговые платежи в течение строительства;

Расходы на освоение;

Маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

Административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:

Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;

Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.

Предпринимательское вознаграждениепозволяетучесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимости завершенного проекта.

Методы определения восстановительной стоимости

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

Метод сравнительной единицы;

Метод разбивки по компонентам;

Метод количественного обследования;

Метод индексирования затрат.

Метод сравнительной единицы

Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.метр, 1 куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:

где Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

Скв.м - стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (Бюро технической инвентаризации), строительной площади (Кп= 1,1 - 1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для расчета стоимости воспроизводства Кн=1);

Км - региональный коэффициент;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости производства строительных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика, %;

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС, %.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем, группу капитальности), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то восстановительная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на базе стоимости замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», представляющее собой межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России.

Метод разбивки по компонентам

Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объёма. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

где Св - восстановительная стоимость оцениваемого здания;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1);

Метод количественного обследования

Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами составляется смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.

Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает не стационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений, каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.

Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:

Инвесторы,

Подрядчики,

Проектировщики,

Поставщики строительных материалов и оборудования,

Посредники,

Процесс создания продукции капитального строительства можно разделить на самостоятельные фазы или стадии с различным содержанием проводимых работ и составом участников (Таблица 1).

Таблица 1. Стадии строительного производства

Фаза строительства
1. Технико-экономическое обоснование	Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения.
2. Планирование, заключение договоров	Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования
3. Строительное производство	Ведение строительных и монтажных работ
4. Ввод объекта в эксплуатацию	Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию
5. Освоение проектной мощности	Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда.
6. Эксплуатационная фаза	Процесс эксплуатации производство продукции и оказание услуг

Рассмотренные выше особенности продукции капитального строительства проявляются в особенностях ценообразования в строительстве:

1. Структура цены;

2. Индивидуальный характер ценообразования;

3. Включение в цену:

Предпринимательского дохода,

Затрат на непредвиденные расходы,

Затрат на временные и нетитульные сооружения;

4. Влияние на цену доли местных материалов, ЕРЕР;

5. Вид цены на строительные материалы - франко-приобъектный склад.

6. Виды цены:

Расчетная цена - на стадии ТЭО строительства,

Сметная цена - на стадии проектирования,

Договорная цена - на стадии переговоров;

7. Виды строительных смет:

Сводный сметный расчет стоимости строительства

Объектная смета

Локальная смета

Сметная стоимость строительства - это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

Проект и рабочая документация (РД);

Действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

Отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

Строительные работы;

Работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

Затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

Прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:

1. подготовка территории строительства;

2. основные объекты строительства;

3. объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4. объекты транспортного хозяйства и связи;

5. объекты энергетического хозяйства;

6. наружные сети и сооружения;

7. благоустройство территории строительства;

8. временные здания и сооружения;

9. прочие работы и затраты;

11. подготовка эксплуатационных кадров;

12. проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительствепредполагаетиспользование строительных норм и правил (СНиП, - часть 4) и других сметных нормативных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.

Индексирование затрат

В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов.

Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода, а прошлые методы строительства могут отличаться от тех, что используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой методам расчета затрат, представленных в следующем разделе.

3. Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (Схема 1).

Схема 1. Классификация износа объектов недвижимости

Для каждого вида износа характерно его подразделение устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующий этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ)- определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания, эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания, эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшейся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчёта физического износа зданий:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостной;

Метод рыночной выборки;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчёта физического износа

Нормативный метод расчёта физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР, Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где Ифиз - физический износ здания, %;

Ифизi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в%), обычно принимают по укрупнённым показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утверждённых в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утверждённых показателей - по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

Трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

Невозможность измерения функционального и внешнего износа;

Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно - необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом рыночной выборки

В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод рыночной выборки предполагаетпоследовательное проведение оценщиком следующих этапов:

1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.

2 этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.

3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной стоимости: воспроизводственная или стоимость замещения должны быть одинаковыми. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения.

5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.

6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.

7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.

8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, сложно определить, чем именно вызвана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также, если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.

Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ, как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И, % = (ЭВ / ФЖ) * 100 = (ЭВ / (ЭВ+ОСФЖ))*100, (1)

где И, % - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты - оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И, % = (ХВ / ФЖ)*100, (2)

где И, % - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС*(И/100),

где И- износ в процентах;

ВС - восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на элементы с длительным и коротким сроком жизни.

Элементы с коротким сроком жизни - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

Элементы с длительным сроком жизни - ожидаемый срок жизнь сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни, представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов;

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

Сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и / или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации, стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.

Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ

Внешний износ - представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться"" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате;

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни

Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию:

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания влечет за собой адекватное снижение инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальное падение вероятной цены продажи. Практика показывает, что в таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Заключение по затратному подходу

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа, определяют стоимость оцениваемого объекта по следующей схеме:

1. Стоимость земельного участка
2. Восстановительная стоимость
3. Прибыль застройщика
4. Итого затраты на строительство (2+3)
5. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
6. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
7. Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)
8. Итого физический износ (5+6+7)
9. Устранимый функциональный износ
10. Неустранимый функциональный износ
11. Итого функциональный износ (9+10)
12. Внешний (экономический) износ
13. Общий накопленный износ (8+11+12)
14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (2-13+4)

Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа, необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.

В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и, порой, чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.

Список литературы

1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999.

2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.

3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997.

4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.

5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.

6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.

7. «Реконструкция зданий». Кутуков В.Н.М.: Высшая школа, 1981.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. - М.:БЕК, 1995. - 240 с.

9. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99)

10. Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.

11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10.

затратный здание износ стоимость

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.

контрольная работа , добавлен 17.10.2010


Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

курсовая работа , добавлен 13.04.2010


Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.

контрольная работа , добавлен 11.04.2012


Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

курсовая работа , добавлен 14.12.2010


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

курсовая работа , добавлен 09.06.2013


Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

курсовая работа , добавлен 14.11.2013


Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.

контрольная работа , добавлен 11.11.2014


Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.

презентация , добавлен 21.04.2015


Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.

Затратный подход – совокупность методов, основанных на определении затрат для восстановления или замещения объекта оценки с учетом износа. Стоимость объекта недв = затраты на полное воспроизводство (ПВС) – совокупный (накопленный) износ на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка. Методы определения ПВС: по сметной документации; по укрупненным показателям; по себестоимости; по аналогам.

Обычно при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применяется метод сравнения продаж или метод капитализации дохода. Затратный отступает на второй план. Затратный подход пригоден для достоверной оценки - на малоактивных рынках

Технико-экономическом анализе для нового строительства,

Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,

Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).

Оценки зданий спец. назначения (школы, вокзалы, церкви) от кот. нет дохода и по которым нет продаж,

Страховании, - налогообложении.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения , который гласит, что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью. Ограничения в применении : связаны с различием между величиной инвестиц. издержек и рыночной стоимостью недвижимости; не учитывает строительного лага. Лучше всего этот метод подходит для обоснования нового строительства и при реновационном анализе.

НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА: невозможность сооружения нового, уже изношенного объекта; мала вероятность воспроизводства устаревшегосооружения; зачастую этот метод дает неправильную оценку стоимости объектов, срок эксплуатации которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования.

Затратный подход. включает:

1) метод укрупненных обобщенных показателей (сравнительной единицы): сравнение стоимости единицы потребительских свойств (стояночное место, м2, м3) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Точность метода 15-20%.

2) метод поэлементного расчета (разбивают здание на отд. осн. элементы: фундаменты, крыши, рассчитывают и суммируют); стоимости определяются по справочным данным о сметных стоимостях. 2 способа: суммирование по видам работ работ; суммирование по частям здания. Погрешность 10%

3) метод единичных расценок. Погрешность 5%. Разработка полной сметы на строительство оцениваемого объекта. Основой для применения данного метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. индексный метод (рассчитывают и затем оценивают износ: такие виды, как совокупный износ, физический износ, функциональный износ, внешний износ)

Расчет накопленного износа - это уменьшение восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате их физ. разрушения, функц. и внешнего устаревания.

3 типа износа: ф изический - связанный с физ. устареванием объекта. Функциональный (моральный) – потеря стоимости из-за несоответствия характеристик зданий или сооружений совр. рыночным стандартам. Износ внешнего воздействия (эконом.) – Вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, изменением фин. и законодательных условий. Как правило неустранимый, но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение износа способствует повышению стоимости объекта в целом. Признаком неустранимого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение недостатков.

Основные оценочные понятия износа . Физическая жизнь здания (ФЖ) период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструкций соответствует определенным критериям. Срок ФЖ закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности. Экономическая жизнь – период времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения дают вклад в стоимость собственности. ЭЖ заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, приносимый сопоставимыми объектами на данном сегменте рынка. Эффективный возраст – возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения. Эффективный возраст здания может быть меньше, чем хронологический возраст в результате реконструкции, модернизации или повышенного рыночного спроса, и м.б. больше. Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Методы определения износа. 1. Нормативный метод расчета физического износа. Предполагает использование различных нормативных инструкций, например, «Правила оценки физического износа жилых зданий», применяемые БТИ для оценки износа зданий. Недостатки: не учитывает нетипичные условия эксплуатации объекта; трудоемкость применения; невозможность измерения функционального и внешнего износа; субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов. 2. Стоимостной метод. Физический износ выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Таким образом, данный метод сводится к определению затрат на воссоздание элементов здания. 3. Метод срока жизни. Недостатки: величины ОЭЖ и ЭВ определяются достаточно субъективно; Не делается различия между видами износа; Не учитываются различия в величинах ОЭЖ и физической жизни отдельных короткоживущих элементов сооружения. 4. Расчет устранимого функционального износа.

Методы оценки земли .

Доходный подход : Метод капитализации земельной ренты. для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения – возможность получения земельной ренты. Метод остатка для земли. для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения – возможность застройки участка улучшениями приносящими доход.

Сравнительный подход Метод сравнения продаж Основан на принципе замещения. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод переноса Применяется для оценки застроенных земельных участков. Основан на использовании типичных соотношений между стоимостью земли и стоимостью строений.

Затратный подход Метод затрат на освоение Применяется к незастроенным участкам. Расчет всех затрат на освоение, определение периода застройки участков. Расчет ставки дисконтирования. Вычет затрат на освоение из предполагаемой выручки от продажи. Затраты на освоение включают: Инженерные расходы по расчистке, разметке, подготовке земли; Устройство дорог, инженерных сетей, коммунальных сооружений. Налоги, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

Финансовое планирование.

Необходимость составления планов определяется многими причинами: неопределенность будущего; коор­динирующая роль плана; оптимизация экономических послед­ствий; ограниченность ресурсов. В любой компании разрабатывается множество планов, од­нако основными из них являются стратегический, производст­венный и финансовый

В зависимости от вида и масштабов деятельности предприятия финансовый план может структурироваться по-разному. Вместе с тем несложно выделить три блока, являющихся, по сути, инвари­антными для любой системы планирования. Они определяются очевидными посылами о том, что финансовый план должен да­вать прогнозную оценку: (а) будущего финансового состояния; (б) баланса доходов и расходов; (в) движения денежных средств. Эти оценки формируются в виде так называемых бюджетов. Каж­дый из бюджетов не только дает представление о будущем фи­нансовом положении, но и в известном смысле задает ориентиры (плановые задания) по основным показателям.

Бюджет формирования и распределения финансовых ресурсов (прогнозный баланс). Дает прогнозную оценку финан­сового состояния предприятия. Необходимо спрогнозировать остатки по основным балансовым статьям: денежные средства, дебиторская задолженность, запасы, внеоборотные активы, кре­диторская задолженность, долгосрочные пассивы и др.

В частности, для любой статьи раздела «Дебиторы» оборот по дебету представляет собой прогнозную оценку продажи то­варов по безналичному расчету с отсрочкой платежа; оборот по кредиту - прогноз поступлений от погашения дебиторской задолженности.

Бюджет доходов и расходов (прогнозный отчет о прибы­лях и убытках). Нужно рассчитать прогнозные значения: объ­ема реализации, себестоимости реализованной продукции, ком­мерческих и управленческих расходов, расходов финансового характера (проценты к выплате по ссудам и займам), налогов к уплате и др. Большая часть исходных данных формируется в ходе построения операционных бюджетов, т. е. бюджетов, определяющих производственную деятельность (бюджет про­даж, бюджет запасов сырья, бюджет прямых расходов и др.). Величину налоговых и прочих обязательных платежей можно рассчитать по среднему проценту.

Бюджет денежных средств (прогнозный отчет о движении денежных средств). при составле­нии финансового плана в требуемой временной градации бу­дут приведены систематизированные данные о притоках и оттоках денежных средств в планируемом периоде. Необходи­мость таких оценок достаточно очевидна. Например, в соответ­ствии с бизнес-планом предприятие предполагает в конце третьего квартала n-го года приобрести дорогостоящую техно­логическую линию. Прогнозная форма как раз и должна удостоверить, что предприятие будет к этому времени обла­дать требуемой суммой денежных средств.

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшении (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружении различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений па участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал -- неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.

С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

> Области применения затратного метода

Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.

Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного методов.

Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т. п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

При предполагаемых условиях налогообложения, предусмотренных проектом Налогового кодекса РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном методе.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако, применяя затратный метод, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Характерными примерами в этом отношении могут служить такие капиталоемкие постройки прошлого десятилетия, как Байкало-Амурская магистраль, заводы "Атоммаш", "Крастяжмаш" и многие другие объекты, современная рыночная стоимость которых отнюдь не компенсирует затраты на их строительство. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага -- интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что затратным методом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей конъюнктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений). Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство (включая проектирование) и стоимости земельного участка. Такой метод дает оценку, которая равняется балансовой стоимости объекта за вычетом процента износа (амортизационных отчислений) плюс стоимость земельного участка. В условиях высокого уровня инфляции этот метод приводит к заниженной оценке и для её выравнивания требуется периодическое введение поправочных коэффициентов на стоимость строительства, что само по себе является достаточно сложной проблемой.
При использовании затратного подхода весьма важно проводить различие между двумя терминами: восстановительной стоимостью и стоимостью замещения, которые близки по значению. И та, и другая стоимость относится к объекту, который является аналогией оцениваемого объекта в случае его воссоздания на момент оценки. Однако необходимо иметь ввиду, что под стоимостью замещения понимается стоимость строительства, в текущих ценах, объекта недвижимости (здания, сооружения), имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Под восстановительной стоимостью – понимается стоимость строительства в текущих ценах, точной копии объекта недвижимости, с использованием точно таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, “несоответствия” и устаревания), что и у объекта оценки. Другими словами, при стоимости замещения предусматривается замена объекта недвижимости субститутом, а в другом случае воспроизводство точной копии.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создаётся недвижимость, отличная от оцениваемой.
Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн.
С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более 3-х лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако, создаваемому по современным стандартам, вкусам и
дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным методом обычно определяется стоимость воспроизводства.
Основным принципом, лежащим в основе затратного метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.
Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (музеи, школы, больницы и т.п.).
Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превысить затраты на ее строительство.
Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.
Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить стоимость строительных работ.
Технология оценки состоит из пяти этапов:
1-й: Оценка стоимости земельного участка.
2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.
3-й: Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего.
4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.
5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости – складываются результаты этапов 1 и 4.
К основным методам определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости возмещения относятся:
– метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости, метод сравнительного объекта);
– поэлементный метод (метод разбивки на компоненты);
– индексный метод;
– сметный метод.
Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (1м2, 1м3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Начинается с определения базовой стоимости строительства 1м2 или 1м3, взятого в качестве ориентира “типичного” сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на коэффициент эффективности, определяемый как отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания. Например, высотное офисное здание, имеющее 200000 м2, может быть эффективно только на 80%, поскольку 20% метража занято лифтами, холлами и т. д. Могут также потребоваться поправки на оборудование, накладные расходы и другие элементы затрат.
Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. В этом случае можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровням цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
После завершения оценки полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ, как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учёте. В бухучёте износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ определяется как “утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине”.
Износ может определяться косвенным или прямым методом.
При косвенном методе оценка суммы износа осуществляется путём вычитания стоимости полученной в результате применения рыночного или доходного метода (или обоих вместе) из суммы полной стоимости воспроизводства здания и стоимости земли. Полученная разница и есть полный накопленный износ. Например, если сумма полной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости земли равна 750000 долл., а рыночный и доходный подходы показали стоимость 500000 долл., то 250000 долл. – это накопленный износ. Недостатком такого метода является то, что он не позволяет провести независимую оценку износа в рамках самого затратного подхода.
Прямой метод состоит в том, чтобы оценить каждый вид износа для каждого компонента оцениваемой собственности. Выделяют три вида износа:
1) физический износ;
2) функциональный (моральный) износ;
3) внешний (экономический) износ.
Физический износ включает любое ухудшение физических свойств объекта недвижимости: от потускневшей краски до разрушения конструкции. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым.
Неустранимый считается износ, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавляться.
Устранимый износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Функциональный износ означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может по-прежнему прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами. Неустранимый износ обычно измеряется потерями в сумме ренты.
Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к собственности (экономическими, экологическими, политическими и др.). Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Внешний износ всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.
Внешний износ (также называемый экономический, износ по местоположению или износ из-за окружающей среды) измеряется капитализированной величиной рентных потерь, оцененной с помощью валового рентного мультипликатора.
ПРИМЕР 1
Требуется определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания.
Исходные данные:
– площадь здания – 3000 м2;
– здание построено 15 лет назад;
– предполагаемый срок жизни – 60 лет;
– практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляют $250 за 1м2.
Решение
а) Затраты на строительство нового аналогичного здания равны
3000м2 ? $250 за м2 = $750 000
б) Физический износ равен:
15 лет
? $750000 = $187500
60 лет
Остальных видов износа оценщик не обнаружил.
в) Остаточная восстановительная стоимость офисного здания равна:
$750 000 – $187 500 = $562 500.
Поэлементный метод предполагает нахождение стоимости отдельных компонентов объекта недвижимости на единичной основе (затраты на производство земляных работ, фундамент, стены, кровлю и т.д.), а затем их суммирование. Например, предположим, что затраты на 1м2 внешней стены равны 2,00 долл., и включают 1,00 долл. за кирпичи, 0,25 долл. за раствор, 0,25 долл. за штукатурку и 0,50 долл. за рабочую силу. Затем 2,00 долл. умножаются на площадь поверхности стены, что даёт стоимость строительства стены. Тот же метод может быть использован для пола, крыши, водопровода и т. д. Часто нужны единовременные дополнительные суммы на оплату отопительного, водопроводного оборудования и прочих, неотделимых от объекта принадлежностей. Могут так же потребоваться поправки на вознаграждение архитектору, выплаты процента в период строительства, страховку и другие накладные расходы строителя.
Существуют варианты данного метода:
– метод субподряда;
– разбивки по профилю работ;
– выделенных затрат.
Метод субподряда основывается на признании того факта, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При этом методе делается попытка определить стоимость воспроизводства объекта путём сложения затрат по всем
субподрядчикам. Субподрядчики могут быть наняты для рытья котлована, строительства фундамента, кирпичных работ, прокладки водопровода и т. д.
Метод разбивки по профилю работ сходен с предыдущим. Это может быть оплата работ выполненных плотниками, каменщиками, водопроводчиками и т. д.
При методе выделенных затрат различные компоненты здания оцениваются по стоимости строительства на квадратный или кубический метр, затем эти оценки суммируются. Компоненты могут включать фундаменты, рамы, крыши и т. д. Все эти варианты метода сравнительной оценки требуют внесения единовременных поправок на неотделимые от объекта принадлежности и косвенные затраты.
Индексный метод оценки состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс удорожания. Индексы для переоценки основных фондов рассчитываются по отдельным группам Госкомстатом и утверждаются Правительством РФ.
При этом оценщику нужно учитывать, что балансовая стоимость не соответствует рыночной, поскольку они зависят от разного набора влияющих на них факторов, и это отличие может быть как положительным, так и отрицательным.
Сметный метод является самым точным, но также и наиболее сложным и трудоемким методом расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы тот строился вновь
Расчеты могут быть значительно упрощены, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который должен будет разрабатывать сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

• Введение 2
• Глава 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости 4
• 1.1 Сущность затратного подхода 4
• 1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом 5
• 8
• Глава 2. Методы расчета затрат 9
• 2.1 Метод сравнительной единицы 9
• 2.2 Метод разбивки по компонентам 10
• 2.3 Метод количественного обследования 11
• Заключение 22
• Список литературы 24

ВВЕДЕНИЕ

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения.Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Цель курсовой работы - изучить сущность затратного подхода к оценке недвижимости.

Для реализации данной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить сущность затратного подхода к оценке недвижимости;

- рассмотреть этапы оценки недвижимости;

- проанализировать преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости;

- охарактеризовать методы расчета затрат.

При написании работы были использованы труды таких авторитетных авторов в области рассматриваемой темы, как Асаул А.Н., Карасев А.В., Балабанов И.Г., Валдайцев С.В., Виноградов В.В., Горемкин В.А., Коростелев С.П. и др.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Сущность затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

1.2 Этапы оценки н едвижимости затратным подходом

Этапы затратного подхода (см. рис.1):

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сит= Сз+Сон.

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:

- стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

Стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости. В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.

1.3 Преимущества и недостатки затратного подхода

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

ГЛАВА 2. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ЗАТРАТ

2.1 Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м 2 , то формула расчета будет иметь следующий вид:

С о =С м 2 *S о *К п *К н *К м *К в *К пз *К ндс,

где

С о - стоимость оцениваемого объекта;

С м 2 - стоимость 1 м 2 типичного сооружения на базовую дату;

S о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

К н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

- единое функциональное назначение;

- близость физических характеристик;

- сопоставимый хронологический возраст объектов;

- другие характеристики.

2.2 Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С зд - стоимость строительства здания в целом;

V j - объем j-го компонента;

С j - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

К н - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- субподряд;

- разбивка по профилю работ;

- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

2.3 Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

- строительные работы;

- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 2).

Рис. 2. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И ф - физический износ здания, %;

И i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

, где

И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

« Короткоживущие элементы » - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

« Долгоживущие элементы » - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

недостатки, требующие добавления элементов;

недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

1) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сведения о ценах первичного рынка позволяют выполнять расчеты полной стоимости замещения методом сравнения объектов оценки с современными аналогами. Сведения о ценах вторичного рынка интересны тем, что по ним можно оценить машины старых моделей, выпуск которых в настоящее время прекращен. Цены на подержанные машины можно использовать так же для моделирования процесса физического и функционального износа, что позволит разработать рекомендации для расчета коэффициентов износа машин определенных групп.

Затратный подход к оценке - принципиальный аспект оценки, когда ведущая роль в процессе формирования стоимости отводится затратам (издержкам) на производство оцениваемого объекта. В Стандартах оценки затратный подход трактуется как «совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа». Главное, что объединяет методы затратного подхода - это то, что в них в качестве меры стоимости принимается прежде всего сумма затрат на создание и последующая продажа объекта, т.е. его себестоимости.

Если при сравнительном подходе формирование стоимости рассматривается в первую очередь как следствие фактора полезности (ценности) объекта для пользователя, то затратный подход к оценке преимущество отдает фактору затрат, понесенных изготовителем и продавцом данного объекта.

Затратный подход к оценке машин и оборудования сродни затратному ценообразованию, согласно которому цена получается расчетом по формуле: «себестоимость объекта плюс прибыль». При этом, чтобы цена воспринималась и покупателем, и продавцом как справедливая, затраты, входящие в себестоимость, должны быть технологически оправданными (т.е. нормативными или плановыми), а прибыль должна соответствовать разумному, среднеотраслевому уровню рентабельности.

Однако применяемые при затратном ценообразовании методы расчета цен на основе составляемых калькуляцией разного вида (плановых, нормативных, укрупненных, сокращенных) затруднительно и зачастую невозможно использовать при оценке из-за недоступности для оценщиков производственно-экономической информации о расходе ресурсов при производстве машин. По этой причине затратный подход к оценке носит преимущественно косвенный характер, так как в его методах отсутствует прямое исчисление себестоимости, расчеты строятся на имеющей ценовой информации об аналогах, а роль затратного фактора берут на себя вспомогательные инструменты в виде индексов, статистических моделей и корректировок затратного содержания.

Затратный подход к оценке в общем случае определяет стоимость воспроизводства. Логика расчета этой стоимости строится в такой последовательности. Сначала с помощью того или иного метода определяют полную стоимость воспроизводства, затем рассчитывают коэффициент износа (как правило, совокупного) и далее остаточную (с учетом износа) стоимость воспроизводства.

Смысл полной (без учета износа) стоимости воспроизводства хорошо передает постановка перед оценкой такого вопроса: «В какую сумму может обойтись приобретение точно такого же нового объекта потенциальному покупателю, если последний решит либо разместить заказ на его изготовление в каком - либо предприятии, либо купить агрегаты и своими силами собрать объект (полагая, что у покупателя имеется соответствующая производственная база)?». Ответ на этот вопрос может быть найден с использованием затратного подхода.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, I997.

2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. - М., Экономистъ, 2001.

3. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 1998.

4. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996.

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 396 с.

6. Виноградов В.В. Экономика недвижимости. - М., Экономика, 2002.

7. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.

8. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. Учебник для ВУЗОВ. - СПб.: Питер, 2002. - 416 с.

9. Колайко Н.А., Абулаева Н.А. / под. Ред. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: ЭКМОС, 2000 - 362 с.

10. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.

11. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: «Высшая школа», 1999.

12. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.

13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

14. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.

15. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998.

16. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999.

17. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ, СПб, 1997.

18. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). - М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.

19. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. - М.: ЭКОМОС, 2002 - 416 с.

20. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

21. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.

22. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

23. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Подобные документы

Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.

лекция , добавлен 08.02.2011


Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.

контрольная работа , добавлен 17.10.2010


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.

курсовая работа , добавлен 03.03.2016


Характеристика и классификация объектов недвижимости, стадии их жизненного цикла, законодательная база. Принципы оценки объекта недвижимости, характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке, их предназначение и преимущества.

курсовая работа , добавлен 03.06.2011


Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.

контрольная работа , добавлен 25.02.2009


Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

курсовая работа , добавлен 13.04.2010


Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.

дипломная работа , добавлен 23.06.2011


Характеристика положительных и отрицательных сторон применения затратного подхода к оценке бизнеса. Анализ видов деятельности ООО "Голдман Сакс", этапы расчета стоимости чистых активов бизнеса. Рассмотрение особенностей методов затратного подхода.

курсовая работа , добавлен 26.12.2012


Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.